De afgelopen tijd zijn er talloze uitspraken gewezen in kort geding waarin werd geoordeeld dat huurders, in afwachting van een uitspraak in een bodemprocedure, vanwege de coronacrisis maar een gedeelte van de huur hoefden te betalen.
Daarbij werd veelal geoordeeld dat de coronacrisis gekwalificeerd diende te worden als een ‘onvoorziene omstandigheid’, die maakte dat de verhuurder in redelijkheid niet kon verwachten dat de huurovereenkomst onverkort werd nageleefd en dat ‘de pijn’ van de coronacrisis tussen partijen moest worden gedeeld. Dat ‘delen van de pijn’ uitte zich dan in forse huurkortingen.
Omdat het hier kortgedinguitspraken betrof, ging het daarmee per definitie maar om ‘voorlopige oordelen.’ Hoewel deze uitspraken dus een duidelijke lijn in het voordeel van de huurders lieten zien, was het nog maar afwachten of de bodemrechters daar hetzelfde over zouden denken.
Afgelopen week is dan eindelijk de eerste uitspraak in een bodemprocedure gepubliceerd. In deze uitspraak van de rechtbank Den Haag komen we weer dezelfde overwegingen tegen die we tot nu toe in de kortgedinguitspraken zagen, namelijk:
- de coronacrisis dient, gelet op haar enorme consequenties voor economie en maatschappij, als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW te worden beschouwd.
- de coronacrisis en de getroffen overheidsmaatregelen hebben geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de voorliggende huurovereenkomst. Deze verstoring is van dien aard dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is te achten indien de verhuurder een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst zou mogen verlangen.
- de gevolgen van de coronacrisis dienen gelijkelijk over partijen verdeeld te worden gedurende de periode waarin huurder de exploitatie van het gehuurde geheel hebben moeten staken.
Als deze lijn zich doorzet (en dat verwachten wij wel), dan dienen verhuurders dus te accepteren dat zij over langere perioden slechts een gedeelte van hun huur ontvangen. Het wrange is echter dat zij, behoudens specifiek gemaakte afspraken, wel vaak gehouden zijn hun volle hypotheeklasten te blijven betalen aan de financierende bank.
Naar onze mening zouden de argumenten die in de gerechtelijke uitspraken worden gehanteerd in de rechtsverhouding verhuurder–huurder echter ook toepassing moeten kunnen vinden op de rechtsverhouding hypotheekbank–verhuurder. Immers, evenals de huurder die plots zijn inkomsten grotendeels ziet wegvallen door een omstandigheid waar hij buiten staat, ziet ook de verhuurder – na een rechterlijk oordeel als hier besproken – plots zijn inkomstenbron deels wegvallen. De daaraan ten grondslag liggende omstandigheid is voor die beide partijen net zo onvoorzien. En uiteindelijk is er natuurlijk ook geen bank geweest die deze coronacrisis in haar prognoses had opgenomen. In die zin heeft ook geen bank deze crisis aan zien komen.
Tegelijkertijd valt echter niet uit te sluiten dat in de zeer omvangrijke voorwaarden die banken vaak van toepassing verklaren op een kredietovereenkomst, niet ook ergens een bepaling over een pandemie is opgenomen. Dan is uiteraard de vraag of de huidige coronacrisis in de rechtsverhouding bank -verhuurder nog wel een ‘onvoorziene omstandigheid’ is. Partijen hebben dan immers mogelijk wel afspraken gemaakt over een verdeling van de risico’s indien een pandemie zich voor mocht doen.
Ook indien zo’n standaardbepaling is opgenomen, kan echter nog betwijfeld worden of de bank dan enkel daarom ieder beroep op onvoorziene omstandigheden kan afwijzen. Naar onze mening is het zeker verdedigbaar dat, gelet op de enorme omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, de coronacrisis ook dan nog als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW kan worden beschouwd. Het enkele feit dat er iets van afspraken zijn gemaakt over mogelijke pandemieën, wil nog niet zeggen dat partijen ook de gevolgen van een pandemie van deze proporties hebben geregeld.
En als een verhuurder als gevolg van die coronacrisis nog maar een deel van haar huurinkomsten ontvangt, dan lijkt het oordeel voor de hand te liggen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is indien een bank dan ongewijzigde instandhouding van de kredietovereenkomst (lees: volledige betaling van rente en aflossing onder de hypothecaire lening) zou mogen verlangen.
Een beroep van de bank op ‘de kleine lettertjes’ in haar kredietvoorwaarden zal haar dan vermoedelijk ook niet altijd helpen.
Bovendien, ook verhuurders hebben vaak de aanspraak van huurders op huurkorting getracht te pareren met een beroep op hun algemene bepalingen. Bij huurovereenkomsten zijn dat meestal de algemene bepalingen van de ROZ.
In een recente uitspraak van de Voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland oordeelde deze hierover:
“De bij de huurovereenkomst horende en daarvan deel uitmakende algemene ROZ voorwaarden sluiten dit weliswaar uit, maar deze bepaling kan op grond van de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 BW), maar vooral op grond van onvoorziene omstandigheden (art.6 :258 BW) opzij worden gezet en gewijzigd worden.”
Met andere woorden, bij een (succesvol) beroep op artikel 6:258 BW is de rechter bevoegd in te grijpen in een overeenkomst en bepaalde bepalingen uit die overeenkomst ‘terzijde te schuiven’.
In onze optiek kunnen verhuurders er dus verstandig aan doen om, op basis van deze uitspraken, bij hun banken aan te kloppen en ook van hun banken een financieel gebaar te verlangen. Pas als banken ook gedwongen worden hun deel bij te dragen kunnen we spreken over het ‘gelijkelijk verdelen van de pijn over partijen’. Er zijn in commercieel vastgoed immers meer partijen betrokken in de keten dan enkel verhuurder en huurder.
