Een langzame doorstroming op de woningmarkt maakt bestaande huurders creatief. Met aanpassingen en verbouwingen aan de huidige huurwoning kan een huurder zelfstandig zijn woongenot vergroten zonder een nieuwe woning te hoeven zoeken. De verhuurder moet in principe toestemming verlenen voor dergelijke aanpassingen. Weigert de verhuurder toestemming, dan kan de volhardende huurder de rechter verzoeken om een machtiging. Zo ook in een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam, waarbij de huurder via de rechter de bouw van een dakkapel probeerde af te dwingen (Rechtbank Amsterdam 19 juli 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:5775)
Casus
De huurder van een sociale huurwoning had de verhuurder gevraagd om toestemming voor een te bouwen dakkapel over de gehele breedte van de bovenste verdieping. Met de dakkapel zou de zolder bewoond kunnen worden door de dochter, die haar kinderkamer van 6 m² was ontgroeid. Omdat het voor de huurder moeilijk was om een andere woning te huren of te kopen, was de wijziging de enige mogelijkheid om tot een betere woonsituatie te komen. De wijziging zou waarde toevoegen aan de woning en zou geen bouwtechnische bezwaren kennen, aldus de huurder. Ook zou de verwachting zijn gewekt dat verhuurder toestemming zou verlenen en heeft de verhuurder eerder dakkapellen toegestaan in het wooncomplex.
De verhuurder voert aan dat de zolderruimte niet is verhuurd als verblijfsruimte en dat er wel degelijk bouwtechnische bezwaren zijn (bijvoorbeeld het moeten verplaatsen van de cv-ketel). Verhuurder vreest voor een desinvestering door ongedaanmaking van eerdere isolatiemaatregelen en voor extra onderhoudskosten, zonder dat daar een huisprijswijziging tegenover staat. Verhuurder wil het gehuurde immers conform haar doelstelling als woningcorporatie blijven verhuren als huurwoning in het laagsegment. Met de uitbreiding van het woonoppervlak zou de woning mogelijk boven het laagsegment uit komen, en dat wil de verhuurder voorkomen.
Juridisch kader
Een huurder mag altijd veranderingen aanbrengen aan het gehuurde zolang deze zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden (art. 7:215 BW). Voor deze wijzigingen is geen toestemming van de verhuurder nodig. Voor alle andere wijzigingen aan het gehuurde is wel toestemming van de verhuurder nodig (bij woonruimte moet binnen acht weken uitsluitsel gegeven worden). Weigert de verhuurder deze toestemming, dan kan de huurder bij de rechter een machtiging vorderen tot het kunnen wijzigingen van het gehuurde. De rechter is verplicht de machtiging te geven indien de wijziging het gehuurde niet schaadt en/of leidt tot een waardedaling. Als de wijziging noodzakelijk is voor doelmatig gebruik en/of het woongenot verhoogt, en als de verhuurder geen zwaarwichtige bezwaren kan aanvoeren, dan kan de rechter de machtiging eveneens toewijzen. De verhuurder moet zich dan bij de wijziging neerleggen, net als de eventuele hypotheekverstrekker. Let wel: de huurder kan niet met terugwerkende kracht een machtiging vragen voor een al uitgevoerde wijziging.
Mogelijkheden verhuurder
Zoals blijkt uit de hiervoor geschetste casus geeft een afgedwongen machtiging risico’s voor de verhuurder. Naast de door de verhuurder genoemde argumenten kan de verhuurder verplicht zijn de huurder te compenseren voor de waardetoevoeging aan het gehuurde, kunnen verbouwingsplannen van de verhuurder (zonnepanelen) worden doorkruist en is er een risico op precedentwerking voor overige huurders. Een afgedwongen machtiging voor verbouwing kan dus aanzienlijke juridische gevolgen meebrengen.
Hoe te handelen
Uiteraard verdient het de voorkeur om met de huurder overeenstemming te bereiken voordat een juridische procedure wordt gestart. Daartoe zijn een aantal mogelijkheden, bijvoorbeeld het instemmen onder voorwaarden zoals een huurprijsverhoging, het opnemen van een garantie tot herstel in de oude staat of het uitsluiten van een vergoeding voor de aangebrachte verbeteringen. Let daarbij op dat de contractuele afspraken in lijn zijn met het Woningwaarderingsstelsel.
Gaat verhuurder niet akkoord met een voorgenomen wijziging, dan is de verhuurder erbij gebaat deze weigering duidelijk te verwoorden. De weigering en onderbouwing kan immers betrokken worden in een latere procedure.
Heeft de huurder een procedure gestart? Dan komt het aan op een afweging van belangen, waarbij de rechter welwillend kijkt naar een verbetering van het huurgenot. Voor de verhuurder is het belangrijk dat hij aantoont dat de wijziging leidt tot waardevermindering van het gehuurde en/of dat het de verhuurbaarheid schaadt. De verhuurder doet er goed aan om ook een gepaste huurverhoging te vorderen, mocht de rechter toch instemmen met de voorgenomen wijziging.
In de hierboven aangehaalde zaak wees de rechter de vordering van de huurder af. De belangrijkste reden daarvoor was de doelstelling van de verhuurder als woningcorporatie, die haar verplicht om voldoende sociale woonruimte beschikbaar te stellen. Door de uitbreiding zouden de vaste lasten en onderhoudskosten voor de huurwoning toenemen, terwijl de verhuurder gelet op haar doelstelling daar geen huurprijsverhoging tegenover kon zetten. Aldus kon niet van de verhuurder verwacht worden dat zij zou instemmen met de voorgenomen wijziging. Omdat de wijziging ook niet noodzakelijk was voor het doelmatig gebruik van het gehuurde, achtte de rechter in dit geval de belangen van de verhuurder zwaarder wegend.
