Veel verhuurders van woonruimte worden geconfronteerd met een toetsing van de aanvangshuurprijs door de huurders bij de huurcommissie. Wanneer de huurder een dergelijk verzoek indient, zal de Huurcommissie de woning op basis van het zogenaamde puntenwaarderingsstelsel waarderen. Voor woningen die als monumenten zijn aangemerkt, gelden echter andere regels.
Rijksmonument / Stads- en dorpsgezicht
Wanneer de woonruimte bestaat uit of deel uitmaakt van een Rijksmonument en tevens tot een beschermd stads- en dorpsgezicht behoort, is artikel 5 van het Besluit Huurprijzen Woonruimte niet van toepassing. Dit betekent dat de huurprijs van de woonruimte niet op basis van het woningwaarderingsstelsel dient te worden gewaardeerd. De Huurcommissie dient in dat geval de redelijkheid van de huurprijs van de woning te beoordelen met inachtneming van de kosten die door de verhuurder /eigenaar voor de instandhouding van de monumentale waarde zijn gemaakt.
Utrechtse / Amsterdamse methode
Bij het bepalen van de maximaal redelijke huurprijs voor monumentale woningen, worden in het land twee methodes toegepast, de Amsterdamse methode (Amsterdam) en de Utrechtse methode (landelijk). De Utrechtse methode houdt in dat de monumentale woning op basis van het woningwaarderingsstelsel wordt gewaardeerd, zoals elke sociale huurwoning, en dat vervolgens een percentage van 30% van de maximale huurprijs bij de maximale huurprijs wordt opgeteld. Dit bedrag geldt vervolgens als maximaal redelijke huurprijs voor de monumentale woning.
In tegenstelling tot de Utrechtse methode, gaat de Amsterdamse methode bij het beoordelen van de huurprijs voor een monumentale woning uit van de feitelijke investeringen van de verhuurder/eigenaar om de woning te verwerven en te restaureren. Dit leidt veelal tot een hogere huurprijs dan bij de Utrechtse methode. Een dergelijke berekening vergt echter ook meer onderzoek en rekenwerk, waardoor de Huurcommissies de voorkeur hebben voor de Utrechtse methode. Toepassing van de Utrechtse methode zou in Amsterdam echter tot onwenselijke situaties kunnen leiden, vanwege de verschillen in verwervingskosten en onderhoudkosten van monumenten. Dit is uiteindelijk zeer nadelig voor de instandhouding van monumentale panden in de stad.
Amsterdamse kantonrechter
Wanneer men het niet eens is met een uitspraak van de Huurcommissie, kan deze binnen 8 weken na verzending van de uitspraak, worden voorgelegd aan de rechter. Sinds 1989 hanteert de Amsterdamse kantonrechter de Amsterdamse methode bij het bepalen van de maximaal redelijke huurprijs voor een monumentale woning. Tot 2001 hanteerde de Amsterdamse Huurcommissie ook de Amsterdamse methode. Gelet op het feit dat de Amsterdamse methode echter voor meer werk zorgt bij de Huurcommissie, is ook de Amsterdamse Huurcommissie de Utrechtse methode gaan toepassen. De Amsterdamse kantonrechter kon zich hier echter niet in vinden en heeft in de uitspraak d.d. 13 september 2000 overwogen dat met betrekking tot monumentale panden de maximaal redelijke huurprijs voor monumentale woningen op de Amsterdamse Methode dient te worden bepaald:
“Aldus heeft de wetgever nog eens uiteengezet dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid toepassing van het woningwaarderingsstelsel voor de berekening van de maximaal redelijke huurprijs/maximale huurprijsgrens onaanvaardbaar is. In dat stelsel komen de aanzienlijke verschillen die zich kunnen voordoen bij instandhouding van monumenten die, zoals te Amsterdam hun oorspronkelijk fundament hebben op houten palen in veen, en monumenten die op minder vergankelijk materiaal zijn gebouwd onvoldoende tot hun recht. Ook mag niet uit het oog worden verloren dat, naar valt aan te nemen, eigenaren/verhuurders van monumentenwoningen te Amsterdam zich bij beslissingen inzake hun investeringen zullen hebben laten leiden door het vertrouwen dat huurprijzen zullen worden berekend en beoordeeld op de wijze waarop dat sinds jaar en dag hier het geval is. Al met al kan van afschaffing van het tot dusverre te Amsterdam gehanteerde systeem en vervanging daarvan door een systeem dat op het woningwaarderingsstelsel is gebaseerd niet aan de orde zijn.”
Ook in een latere uitspraak van de Rechtbank Amsterdam, sector kanton, namelijk op d.d. 2 december 2004, heeft de rechter bepaald dat er onvoldoende grond bestaat voor de Amsterdamse kantonsector om de Amsterdamse Methode niet meer toe te passen en om uitsluitend tot de Utrechtse methode over te gaan.
Uitspraak huurcommissie voorleggen aan de rechter
Ondanks dat de Amsterdamse kantonsector in bovengenoemde uitspraak heeft aangegeven dat de Amsterdamse methode dient te worden gehanteerd, is de Amsterdamse Huurcommissie toch de Utrechtse methode blijven toepassen. Dit zorgt derhalve voor een vreemde situatie. De Huurdersvereniging Centrum en de Stichting Huurteam Binnenstad hebben hieromtrent bij de Procureur Generaal van de Hoge Raad een verzoek tot cassatie in belang der wet ingesteld, maar zijn nog in afwachting van een beslissing.
In het geval een verhuurder/eigenaar wordt geconfronteerd met een uitspraak van de Huurcommissie met betrekking tot de waardering van de maximaal redelijke huurprijs van monumenten woningen, heeft het zeker zin om deze voor te leggen aan de rechter. Gelet op het bovenstaande zal de Amsterdamse kantonsector in een dergelijke situatie naar alle waarschijnlijkheid immers in het voordeel van de verhuurder oordelen.
