Het aantal gevallen waarbij banken overgaan tot het veilen van verhypothekeerde panden is de laatste tijd fors toegenomen. Indien de hypotheekhouder overgaat tot executie zal deze verkoop in Amsterdam plaatsvinden via de Eerste Amsterdamse Onroerend Goed Veiling.
Het kan op het Eerste gezicht aantrekkelijk lijken om een dergelijk pand op de veiling te kopen. Niet zelden kan een pand daar immers voor een relatief lage prijs (dat wil zeggen onder de marktwaarde) gekocht worden. Uit onderzoek van de Erasmus Universiteit is zelfs recentelijk gebleken dat de executoriale verkoop van een woning op een veiling gemiddeld 37% minder oplevert dan de marktwaarde.
Een koper op de veiling dient zich echter wel te beseffen dat zijn rechtspositie ten opzichte van de verkoper beduidend minder rooskleurig is dan indien het pand in de vrije markt zou zijn aangekocht.
Dit heeft in de Eerste plaats te maken met de beperkte mededelingsplicht van de verkoper. Bij een gedwongen verkoop zal de hypotheekhouder (meestal de bank) immers de verkoper zijn. Deze hypotheekhouder heeft het verkochte pand nooit bewoond/gebruikt en kan om die reden vanzelfsprekend minder verklaren over de eventuele gebreken aan het verkochte dan een eigenaar die tevens bewoner dan wel gebruiker is. Bij een eventueel beroep van de koper op gebreken aan het gekochte zal de verkoper (de bank) zich veelal met succes kunnen verweren met de stelling dat ook zij onbekend was met dit gebrek.
Daarnaast wordt de rechtspositie van de koper van een object op de veiling ernstig beperkt door de voorwaarden die van toepassing zijn op een verkoop bij de Eerste Amsterdamse Onroerend Goed Veiling.
De meest vergaande bepaling is wel artikel 15 lid 9, dat bepaalt dat een vordering tot schadevergoeding op grond van een verleende garantie, op straffe van verval van een beroep daarop, schriftelijk bij de notaris moet worden ingediend vóór de dag waarop de koopsom moet worden betaald. Aangezien de koopsom bij levering moet worden betaald, betekent dit dat een koper een vordering tot schadevergoeding op grond van een verleende garantie uiterlijk vòòr de levering moet hebben ingesteld.
Dit komt op het eerste gezicht merkwaardig over, nu een koper van een pand op de veiling pas bekend zal worden met een eventueel gebrek op het moment dat hij de eigendom heeft verkregen. Op dat moment is een beroep op de verleende garantie (althans een vordering uit hoofde van schadevergoeding) echter dus al te laat.
Toch heeft LRT-advocaten in een gerechtelijke procedure recentelijk namens een verkoper van een pand op de veiling met succes een beroep op deze bepaling gedaan. Het toont maar weer aan dat men als potentiële koper op de veiling extra alert dient te zijn. Het advies is om als potentiële koper in ieder geval gebruik te maken van de geboden gelegenheid om het te koop aangeboden pand van te voren te bezichtigen en daarbij zoveel mogelijk informatie op te vragen bij de verkopend makelaar.
