Op 1 januari 2015 is een wet in werking getreden waarin is beoogd executieveilingen transparanter en voor een breder publiek toegankelijk te maken. Daarvoor is een aantal bepalingen met betrekking tot executieveilingen gewijzigd of toegevoegd.
Zo is onder meer bepaald dat de veilingvoorwaarden, voorafgaand aan de veilingkoop, ook op algemeen toegankelijke websites moeten worden geplaatst. Verder is toegevoegd dat executieverkoop naast “reguliere” of zelfs in plaats van “reguliere” verkoop via een algemeen toegankelijke website kan plaatsvinden.
Een andere belangrijke wijziging is dat bij executieverkoop van een woning alleen nog maar specifiek in de wet benoemde kosten in rekening mogen worden gebracht. Bovendien moet voorafgaand aan de veiling naar beste weten een inschatting van de hoogte van deze kosten worden gegeven. Hiermee is beoogd de (particuliere) executiekoper te beschermen tegen onverwachte (hoge) kosten.
Verder is een wijziging gemaakt wat betreft de inroeping van het zogenaamde huurbeding. Dit beding geeft hypotheekhouders het recht geeft om huurders van het onderpand te ontruimen. Voorwaarden zijn dat dit is opgenomen in de hypotheekakte en de huurovereenkomst pas na het aangaan van de hypotheek is ingegaan. De huurders hebben in dat geval geen recht op huurbescherming jegens de hypotheekhouder. Bij executieveilingen werd een beroep op het huurbeding vaak overgelaten aan de executiekoper, dit scheelde de hypotheekhouder kosten en moeite. Onder de nieuwe wetgeving is het uitgangspunt echter dat de hypotheekhouder, wanneer sprake is van verkoop van een woning, het huurbeding zelf moet inroepen, behalve wanneer sprake is van één van de volgende uitzonderingen:
- het behoud van de huurovereenkomst is in het belang is van de verkoopopbrengst;
- met behoud van de huurovereenkomst wordt voldoende opbrengst verkregen voor voldoening van alle hypotheekhouders die een huurbeding hebben opgenomen;
- er zijn geen personen die op grond van een huurovereenkomst gebruik kunnen maken van de woning, op het moment dat executie bekend wordt gemaakt.
Gedachte achter deze wijziging is dat het eenvoudiger wordt voor een particuliere veilingkoper om zijn nieuwe woning op de veiling te kopen. De executiekoper wordt immers – behalve als sprake is van één van de genoemde uitzonderingen – niet opgezadeld met de inroeping van het huurbeding en de feitelijke ontruiming van zijn nieuwe woning.
Naast het huurbeding wordt in hypotheekakten vaak ook een beheer- en een ontruimingsbeding opgenomen. Het beheerbeding houdt in dat de hypotheekhouder het onderpand in beheer kan nemen wanneer sprake is van ernstig tekortschieten. De voorzieningenrechter dient wel verlof te verlenen voor het inroepen van het beheerbeding. Het ontruimingsbeding houdt in dat de hypotheekhouder het onderpand kan ontruimen wanneer dit voor de executie is vereist. Hiervoor was geen toestemming vereist, maar dit is veranderd. Ook voor het inroepen van het ontruimingsbeding moet de voorzieningenrechter verlof verlenen. Met het verlenen van dit verlof zal de voorzieningenrechter echter ook meteen de ontruiming van het onderpand bevelen, zodat de hypotheekhouder hier een executoriale titel voor heeft.
Met deze wijziging wordt een extra hobbel opgeworpen voor de hypotheekhouder bij het inroepen van het ontruimingsbeding. Wel wordt transparant gemaakt dat ontruiming voorafgaand aan de executie pas mogelijk wordt na toetsing door een rechter en niet enkel op basis van de hypotheekakte. De toestemming van de voorzieningenrechter gaat wel meteen gepaard met een executoriale titel, zodat de hypotheekhouder die de rechterlijke toets heeft doorstaan, de woning leeg en ontruimd aan een (particuliere) executiekoper kan leveren. Hierdoor hoeft de particuliere executiekoper niet achteraf procedures te voeren over de rechtsgeldigheid van de ontruiming, nu hiervoor immers een executoriale titel was verkregen door de hypotheekhouder.
Conclusie is dat de diverse wijzigingen beogen de transparantie en toegankelijkheid van de executieveiling te vergroten. Enerzijds door veilingen (ook) via internet te laten houden, anderzijds door de valkuilen voor particuliere kopers weg te nemen of de risico’s inzichtelijk(er) te maken. Of dit ook tot gevolg heeft dat meer particulieren zich zullen wagen aan koop via de executieveiling zal de toekomst moeten uitwijzen.
