Vergeten de huurprijs per 1 juli te indexeren? In de praktijk komt dit meer dan eens voor. Ook komt het voor dat meerdere jaren wordt vergeten de huurprijs te indexeren of heeft indexering zelfs nooit plaatsgevonden. Verhuurders zien zich regelmatig geconfronteerd met de vraag of vergeten indexeringen alsnog doorgevoerd kunnen worden (en zo de huurprijs kan worden verhoogd) en of door vergeten indexering misgelopen huurpenningen alsnog geïncasseerd kunnen worden. Het antwoord op beide vragen is veelal bevestigend.
Bedrijfsruimte & geliberaliseerde woonruimte (vrije sector huurwoningen)
Huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte en geliberaliseerde woonruimte bevatten vaak een indexeringsclausule op grond waarvan de huurprijs jaarlijks “automatisch” wordt verhoogd. Ook indien de verhuurder de indexering van de huurprijs vergeet, wordt de huurder op basis van de indexeringsclausule automatisch de hogere huurprijs verschuldigd. De verhuurder kan in een dergelijk geval dus alsnog aanspraak maken op betaling van een geïndexeerde huurprijs en eventueel te weinig betaalde huurpenningen, indien dit “vergeten is”.
Betaling vorderen van door vergeten indexering te weinig betaalde huurpenningen kan overigens slechts over de laatste vijf jaar. Dit vanwege de wettelijke verjaringstermijn.
Voor verhuurders is van belang dat niet de indruk bij de huurder wordt gewekt dat ondanks een indexeringsclausule wordt afgezien van indexering, bijvoorbeeld door een niet geïndexeerde huurprijs te factureren. De huurder kan in dat geval immers stellen dat deze er op heeft vertrouwd dat de gefactureerde huurprijs de juiste was en daarmee verspeelt de verhuurder mogelijk zijn aanspraak op een correct geïndexeerde huurprijs en eventueel te weinig betaalde huurpenningen.
Niet-geliberaliseerde woonruimte (sociale huurwoningen)
Automatische huurprijsindexering is niet mogelijk bij de verhuur van niet-geliberaliseerde woonruimte. Dit omdat huurprijsaanpassing op basis van de wet moet worden aangezegd. In geval van vergeten indexeringen gaan deze indexeringen in beginsel dan ook verloren. Omdat de huurprijs niet automatisch wordt geïndexeerd, kan bovendien geen aanspraak worden gemaakt op door vergeten indexering misgelopen huurpenningen.
Om het verlies door vergeten indexeringen te beperken, kan echter gebruik worden gemaakt van de zogeheten “terugkeerregeling”.
De hoofdregel op basis van de wet is dat huurprijsaanpassing slechts eenmaal in de 12 maanden is toegestaan. Een verhuurder die is vergeten op 1 juli de jaarlijkse indexering aan te zeggen, kan dit later in het jaar alsnog doen. Vervolgens kan op basis van de terugkeerregeling op de gebruikelijke huurverhogingsdatum van 1 juli nog eens ‘versneld’ (meer dan eenmaal in de 12 maanden) indexering worden doorgevoerd. Gedurende de periode vanaf 1 juli tot aan het moment van indexering later in het jaar geldt de niet-geïndexeerde huurprijs. Door zo snel mogelijk later in het jaar alsnog te indexeren en vervolgens weer op de gebruikelijke huurverhogingsdatum te indexeren, kan het mislopen van huurpenningen worden beperkt.
De terugkeerregeling kan ook worden gebruikt indien een verhuurder meerdere jaren is vergeten indexering aan te zeggen of indien nooit indexering heeft plaatsgevonden. Met toepassing van de terugkeerregeling kan een verhuurder in totaal twee jaar aan vergeten indexering inhalen. De overige indexeringsmogelijkheden moeten als verloren worden beschouwd.
Ons advies aan verhuurders is om niet stil te blijven zitten in het geval van vergeten indexeringen. In veel gevallen kunnen de vergeten indexeringen alsnog (deels) worden doorgevoerd en kan nog een deel van de misgelopen huurpenningen geïncasseerd worden.
