Het gebruik van vastgoed in Nederland is traditioneel ingedeeld in de sectoren retail (winkels), horeca, kantoren en woonruimte. De regelgeving in Nederland is hierop afgestemd. Blurring, vermenging van voornoemde sectoren, is echter in toenemende mate aan de orde. Met name valt te denken aan het mengen van retail en horeca, maar ook kantoorruimte kan hierin worden betrokken. In ‘The Store’ (zie link) in Berlijn worden bijvoorbeeld kantoor-, retail- en horecaruimte geïntegreerd. De verwachting is dat blurring zich verder ontwikkelt. Huidige regelgeving is onvoldoende flexibel om hierop in te springen. Enkele relevante regels worden hieronder aangestipt.
Het is daarbij van belang om een onderscheid te maken tussen huurrecht en bestuursrecht, ervan uitgaande dat er veelal sprake zal zijn van een huursituatie.
Huurrecht: regime en bestemming
huurregime
De wet voorziet in twee huurregimes voor bedrijfsruimte, in het kort: winkelruimte (art. 7:290 BW) en kantoorruimte (art. 7:230a BW). Het feitelijk gebruik bepaalt in beginsel welke regels van toepassing zijn, niet wat boven of in een overeenkomst staat. Voor beide huurregimes gelden wettelijke huurbeschermingsregels, waarvan niet ten nadele van een huurder kan worden afgeweken. Huurders van winkelruimte genieten echter meer bescherming dan huurders van kantoorruimte. Retail en horeca vallen in beginsel onder het huurregime winkelruimte, kantoren onder het huurregime kantoorruimte.
Blurring bij retail en horeca heeft derhalve geen directe gevolgen voor het toepasselijke huurregime, dat zal winkelruimte blijven. Is er echter ook sprake van vermenging van het gebruik met een gebruik als kantoorruimte, dan kan dit tot gevolg hebben dat een ander huurregime van toepassing is. Zijn voornoemde twee huurregimes mogelijk beide van toepassing, dan zal in beginsel moeten worden bepaald wat het hoofdelement van de overeenkomst is, wat dan – kort gezegd – beslissend zal zijn voor het toepasselijk huurregime (het zogenoemde suprematiebeginsel). Een voorbeeld: wordt een kantoorruimte ook gebruikt als winkel en/of horeca, dan kan het huurregime winkelruimte van toepassing zijn, indien het winkel/horeca gedeelte overheersend is. Partijen zijn dan gebonden aan de vaste huurtermijn van 5 + 5 jaar, zoals dit in principe voor winkelruimte geldt. Zelfs als partijen een huurovereenkomst voor slechts 3 jaar zijn aangegaan.
contractuele bestemming
In een huurovereenkomst is doorgaans opgenomen welke bestemming van het gehuurde partijen zijn overeengekomen. Bij toepassing van het veelgebruikte ROZ model huurovereenkomst gaat het om artikel 1.1 tot en met 1.3 van de huurovereenkomst. De omschrijving hiervan dient met het oog op blurring zo breed mogelijk te zijn, bijvoorbeeld alleen ‘bedrijfsruimte’. Vaak zijn partijen (ook) overeengekomen om de gehuurde bedrijfsruimte uitsluitend volgens een bepaalde bestemming te gebruiken, bijvoorbeeld als een ‘café’ of een ‘kledingwinkel’. In dat geval is het normaal gesproken zonder toestemming van de verhuurder niet toegestaan om bijvoorbeeld een kledingwinkel ook (gedeeltelijk) als café te exploiteren en omgekeerd. Bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst kan hier vanzelfsprekend al zoveel mogelijk rekening mee worden gehouden. Met betrekking tot winkelcentra is het overigens de vraag of het verstandig is voor een verhuurder om bij het aangaan van een huurovereenkomst te kiezen voor een ruime bestemmingsclausule. Een uitgekiende branchering van een winkelcentrum verhoudt zich doorgaans niet met al te veel vrijheid voor huurders ten aanzien van het gebruik van het gehuurde. Ook kan dit conflicteren met eventueel met andere huurders overeengekomen concurrentie/exclusiviteits bepalingen.
Huurrechtelijk bezien zijn kortom in eerste instantie het huurregime en de contractuele bestemming relevant ten aanzien van blurring. Ook het bestuursrecht, bijvoorbeeld de publiekrechtelijke bestemming, speelt een rol.
Bestuursrecht: bestemmingsplan en pilots
bestemmingsplan
Van belang is namelijk of het toepasselijke huurregime en de overeengekomen bestemming van het gehuurde ook in het bestemmingsplan is toegestaan. In bestemmingsplannen wordt door gemeenteraden vaak exact bepaald waar winkels, horeca en bedrijven zijn toegestaan. Is op de onderhavige locatie – het gehuurde – een overeengekomen bestemming niet toegestaan, dan is voor het afwijken van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning nodig.
Is de overeengekomen bestemming volgens het bestemmingsplan toegestaan, al dan niet via een afwijking hiervan middels een omgevingsvergunning, dan dient nog te worden gelet op Algemene Plaatselijke Verordeningen en regelgeving met betrekking tot bijvoorbeeld: terrassen, evenementen, openings- en sluitingstijden, (ver)bouw. Ten slotte speelt bij een gebruik van een locatie als horeca de Drank en Horecawet een grote rol (zie hierna).
blurring pilots
Er zijn inmiddels verschillende pilots opgestart met het oog op vereenvoudiging van voor blurring relevante regelgeving. Het gaat hier om de publiekrechtelijke regelgeving. De huurrechtelijke regelgeving als voornoemd blijft ongewijzigd.
In Amsterdam geldt sinds begin 2015 bijvoorbeeld een zogenoemde ‘freezone’ en door Platform 31 is in september 2015 een pilot ‘Verlichte regels winkelgebieden’ gestart. Door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) is in dit kader een pilot ‘reguleren mengvormen winkel/horeca’ gestart, die doorgaat als per 1 januari a.s. zich meer dan 20 gemeenten hebben aangesloten. Amsterdam heeft zich recent als eerste en vooralsnog enige gemeente aangemeld. De Dank- en Horecawet speelt hierbij, zoals gezegd, een grote rol en bevat meerdere verboden om vermenging van functies tegen te gaan om consumenten en jongeren te beschermen. Over de pilot van VNG zijn Kamervragen gesteld aan de betrokken Staatssecretaris. Daaruit blijkt dat men zich afvraagt of het wel wenselijk is dat volwassenen bijvoorbeeld een glas wijn kunnen drinken in een boekhandel in het bijzijn van (hun) kinderen. De staatssecretaris heeft op 30 september 2015 in dat verband aangegeven dat geen toestemming is gegeven om een pilot te starten waarbij de Drank en Horecawet wordt overtreden en dat het gedogen van overtredingen onder de huidige wet niet mogelijk is. Het laatste woord is hier ongetwijfeld nog niet over gezegd. Wij houden de ontwikkelingen in de gaten en adviseren u graag over de huurrechtelijke en bestuursrechtelijke aspecten van ‘blurring’.
