Per 1 januari 2016 is de wettelijke regeling met betrekking tot Vormerkung aangepast. Vormerkung beoogt een koper van een onroerende zaak te beschermen door inschrijving van een koopovereenkomst in het kadaster. Bijvoorbeeld tegen faillissement van de verkoper of een verkoop aan een derde. Het gaat om de volgende twee wijzigingen:
- Wordt er derdenbeslag gelegd onder de koper ná een Vormerkung, dan kan koper aan de notaris die het transport begeleidt de koopsom betalen in weerwil van het derdenbeslag.
- Wordt er beslag gelegd ná een Vormerkung op de onroerende zaak, dan wordt het beslag na de levering geconverteerd in een beslag op het surplus van de koopsom die de notaris onder zich houdt.
De nieuwe regeling is op 1 januari 2016 onmiddellijk in werking getreden. Bij beslagen gelegd vóór 1 januari 2016 na een Vormerkung geldt het volgende. Bij een reeds voor 1 januari 2016 gelegd beslag onder de koper, zal een koper ná 1 januari 2016 in weerwil van het beslag bevrijdend aan de notaris kunnen betalen. Een reeds voor 1 januari 2016 gelegd beslag op het onroerend goed zal worden geconverteerd naar een beslag op het surplus van de koopsom.
De eerste wijziging maakt een einde aan de situatie dat een gelegd derdenbeslag onder de koper bevrijdende betaling van de koopsom aan de notaris verhindert, ondanks dat er sprake is van Vormerkung. Dit maakte de beoogde bescherming die een koper door Vormerkung zou moeten genieten in feite ongedaan en kon er zelfs toe leiden dat een levering werd gefrustreerd.
De tweede wijziging heeft voor een beslaglegger als voordeel dat het voor een schuldeiser van een verkoper eenvoudiger wordt om een vordering zeker te stellen middels een beslag. Een beslag op de koopsom onder de notaris was het geëigende alternatief voor een beslag onder de koper. Dit is door de nieuwe regeling niet meer nodig en dat is goed nieuws. Een dergelijk beslag onder de notaris was namelijk omslachtig om te leggen. De datum van levering en de notaris alwaar geleverd werd diende beide bekend te zijn en dat is lang niet altijd het geval. Een schuldeiser kan na 1 januari a.s. volstaan met een beslag op de onroerende zaak. Dit zal bij een levering automatisch converteren als voornoemd.
De verbeterde Vormerkung per 1 januari 2016 geeft een koper derhalve de beoogde bescherming en maakt het voor schuldeisers van een verkoper eenvoudiger om een vordering zeker te stellen middels een beslag.
