Naar aanleiding van de vergadering van de gemeenteraad van Amsterdam van 15 februari jl. kopten diverse kranten dat Amsterdam een vergunningplicht gaat invoeren voor de verhuur van woningen. Meer in het bijzonder gaat het dan om woningen die door particuliere beleggers worden opgekocht om voor hoge huurprijzen door te verhuren (het zogenaamde buy to let).
Weliswaar heeft een meerderheid van de gemeenteraad het college van B&W bij motie opgedragen om – kort gezegd – onderzoek te doen naar een vergunningstelsel waarbij een zelfwoonplicht wordt ingevoerd met een ontheffingensysteem voor ‘goede particuliere beleggers’ (beleggers die op een deugdelijke wijze en tegen een fatsoenlijke huurprijs verhuren), maar de vraag is hoe actief B&W deze moties zal gaan oppakken.
Nog daargelaten dat de inhoud en strekking van deze moties niet los kan worden gezien van de aanstaande gemeenteraadsverkiezingen, hebben B&W – naar aanleiding van twee tijdens de bespreking van de Voorjaarsnota 2017 aangenomen moties – reeds onderzoek gedaan naar het ‘fenomeen buy to let’ en de effecten daarvan. De resultaten van dit onderzoek zijn bij brief van 16 januari 2018 door B&W aan de gemeenteraad kenbaar gemaakt.
Door B&W is aangegeven dat het fenomeen ‘buy to let’ nog niet dusdanig groot is dat het aandeel woningen van eigenaar-bewoners afneemt in Amsterdam. Wel hebben B&W de mogelijke negatieve gevolgen van buy to let (verdringing en woonfraude) willen aanpakken en hebben daartoe een aantal concrete maatregelen genomen. Deze maatregelen bestaan uit meer regie op de zelfbewoningsplicht van verkochte corporatiewoningen, een lobby voor het reguleren van de huurprijzen, een evaluatie van het beleid woningdelen, het activeren en ondersteunen van VvE’s en de handhaving op woonfraude. Daarnaast wordt een zelfbewoningsplicht voor de nieuwbouw onderzocht. B&W acht hiermee de twee moties als afgedaan.
Indachtig het vorenstaande is het nog maar de vraag of B&W de op 15 februari jl. aangenomen moties actief gaan oppakken. Doen zij dat wel, dan zal zij tot de conclusie komen dat er toch een aantal juridische complicaties zijn.
Juridische complicaties
Op grond van artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (artikel 1 EP) heeft iedere natuurlijke of rechtspersoon het recht op het ongestoord genot van zijn eigendom, welk recht wordt begrensd door het recht van de Staat om die wetten toe te passen die hij noodzakelijk oordeelt om het gebruik van eigendom te reguleren in overeenstemming met het algemeen belang. Uit de jurisprudentie van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens (Europees Hof) volgt dat getoetst dient te worden aan de volgende criteria:
- Is de inmenging voorzien bij wet;
- Is de inmenging gerechtvaardigd;
- Is sprake van een proportionaliteit (‘fair balance’ tussen de eisen van het algemene belang en de bescherming van de fundamentele rechten van het individu).
Het eerste criterium levert al direct een probleem op. De door de gemeenteraad gewenste vergunningplicht dient wettelijk verankerd te worden. Weliswaar kan dit bij gemeentelijke verordening, zoals de Huisvestingsverordening, mits de Huisvestingswet (waarop de Huisvestingsverordening is gebaseerd) daarin voorziet.
De Huisvestingswet geeft op dit moment geen mogelijkheden om te voorzien in de wens van de gemeenteraad om een zelfbewoningsplicht in te voeren. En de vraag is of dit – op korte termijn – gaat veranderen. Naar aanleiding van kamervragen heeft minister Ollongren van binnenlandse zaken op 4 december 2017 nog aangegeven dat zij het nemen van landelijke maatregelen om buy to let af te remmen niet passend acht. Het is dan ook niet voor niets dat wethouder Ivens tijdens de raadsvergadering van 15 februari jl. naar aanleiding van de moties heeft aangegeven wederom met de Rijksoverheid in overleg te willen treden. Kennelijk is de wethouder zich maar al te zeer bewust van deze complicatie.
Ook het tweede criterium zou een probleem op kunnen leveren, zeker nu de gevolgen van buy to let, gelet op de brief van B&W van 16 januari 2018 aan de gemeenteraad, niet goed inzichtelijk zijn.
Ook de voor de inmenging vereiste proportionaliteit vormt een niet onaanzienlijke drempel voor de invoering van een zelfbewoningsplicht. Daarbij is van belang dat het Europees Hof in een uitspraak van 19 juni 2006 (Hutten-Czapska/Polen) heeft bepaald dat eigenaren een recht hebben om geldelijk gewin te behalen met hun eigendom.
Een andere complicatie vormt het in het in artikel 2, eerste lid van het Vierde Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en in artikel 12, eerste lid van het Internationaal Verdrag inzake Burgerrechten en Politieke Rechten neergelegde grondrecht dat een ieder die wettig op het grondgebied van een lidstaat verblijft, het recht heeft zich binnen dat grondgebied vrijelijk te verplaatsen en er vrijelijk verblijfplaats te kiezen. Ook hier geldt dat beperking van dit grondrecht slechts mogelijk is indien dat noodzakelijk is voor het algemeen belang in een democratische samenleving.
Invoering nog ver weg
Kortom, invoering van een Amsterdamse zelfwoonplicht met een ontheffingensysteem voor ‘goede particuliere beleggers’ is nog lang geen werkelijkheid.
