Het is de laatste tijd een hot item: het tekort aan middenhuur en de plannen van het kabinet om daar iets aan te doen. Al in haar rapport van januari 2018 heeft de Samenwerkingstafel Middenhuur in opdracht van het kabinet een aantal aanbevelingen gedaan die het aanbod aan middenhuurwoningen zouden moeten vergroten.
Met name één van die aanbevelingen heeft sindsdien veel (media)aandacht gekregen: de zogeheten ‘tijdelijke noodknop’. Daarmee wordt gedoeld op een maatregel waarmee de lokale overheid in schaarstegebieden (lees: Amsterdam) tijdelijk een maximale aanvangshuurprijs kan vaststellen, óók voor woningen die in de vrije sector vallen. Wederom een voorbeeld dat die term ‘vrije sector’ maar een relatief begrip is.
Huidige stand van zaken
Inmiddels heeft verantwoordelijk minister Ollongren meermalen aangegeven enthousiast te zijn over dit voorstel, maar de nadere uitwerking van de maatregel blijft nog onduidelijk. Wel heeft de minister in november 2018 aangegeven dat het cruciaal is dat investeerders nog een marktconform rendement kunnen behalen. Verder wordt voor de bepaling van die maximale aanvangshuurprijs gedacht aan ‘een’ percentage van de WOZ-waarde.
In haar recente brief van 22 februari jl. heeft de minister dit standpunt gehandhaafd en aangegeven de noodknop verder te zullen uitwerken. Zij hoopt blijkens die brief nog dit jaar met wetsvoorstellen te kunnen komen.
Concrete gevolgen
Zoals het er nu naar uitziet, gaat die noodknop er dus wel komen. Dit betekent dat verhuurders in beide sectoren bij het aangaan van nieuwe huurovereenkomsten qua huurprijs gebonden kunnen worden aan een plafond: in de sociale sector vast te stellen via het Woningwaarderingsstelsel en in de vrije sector op een nog nader te bepalen percentage van de WOZ-waarde. Daarbij dient nog bedacht te worden dat het naar verwachting de lokale politiek zal zijn die de hoogte van dat percentage zal bepalen. Er wordt namelijk ‘lokaal maatwerk’ nagestreefd.
Al met al is dit dus zeker een ontwikkeling waarop vastgoedbeleggers zullen willen anticiperen bij het bepalen van hun strategie. Zo kan het voordeliger zijn om nu nog tot uitkoop van een huurder met een relatief lage huurprijs over te gaan, omdat dat na invoering van de noodknop weleens minder rendabel kan blijken.
Maar er is voor die beleggers ook goed nieuws. In een tussenzin van haar laatste brief heeft de minister namelijk óók aangegeven dat zij – teneinde een reële balans te bereiken – denkt aan het mogelijk maken van huursprongen voor huurders met zeer lage huren. Wellicht zal er in de toekomst dus meer mogelijk zijn op dat vlak dan de huidige jaarlijkse indexatie. Wij houden u op de hoogte.
