Per 1 januari 2020 gaat in Amsterdam de (nieuwe) Huisvestingsverordening (HVV 2020) gelden. Op 1 juni 2019 heeft het college van B&W een ontwerp ter inzage gelegd. Het ontwerp moet na een inspraakperiode van zes weken en eventuele aanpassingen door de gemeenteraad worden vastgesteld. Het ontwerp bevat een aantal belangrijke wijzigingen ten opzichte van de HVV 2016. Dit nieuwsbericht gaat in op de belangrijkste wijzigingen inzake het woningdelen.
Woningdelen
Van woningdelen wordt gesproken als meer dan twee volwassenen een woning bewonen. In Amsterdam is voor woningdelen een zogenoemde omzettingsvergunning verplicht. Aan deze omzettingsvergunning kunnen voorwaarden worden verbonden.
Individuele huurcontracten
In onze publicatie van 18 september 2018 signaleerden wij al dat de gemeente Amsterdam meer invloed wil gaan uitoefenen op wat verhuurders met hun huurders afspreken om misstanden rond huurcontracten bij kamerverhuur te voorkomen.
In het ontwerp van de nieuwe verordening beschrijft het college de door verhuurders veel gebruikte praktijk waarbij één zelfstandige woning op één huurcontract wordt verhuurd aan twee of meer woningdelers. Een andere variant is dat er één of twee hoofdhuurders op het huurcontract staan en de rest als onderhuurder huurt. De onderhuurder geniet dan in geringe mate huurbescherming, aldus het college.
Het college wil met het invoeren van een individueel huurcontract per woningdeler lagere huurprijzen en meer huurbescherming van huurders bewerkstelligen. Door het verplicht stellen van individuele huurcontracten zou het, naar het oordeel van het college, voor de huurder eenvoudiger worden om bij de Huurcommissie de huurprijs te laten toetsen. Daarnaast zou de huurprijs bij een individueel huurcontract mogelijk lager liggen en is het voor een verhuurder niet langer mogelijk om de groep huurders als geheel aan te spreken wanneer zij hun verplichtingen niet nakomen.
Het is echter de vraag hoe deze voorgenomen wijziging, die de mogelijkheid beperkt om (voldoende) inkomsten te behalen uit het verhuren van woonruimte, zich verhoudt tot het recht op ongestoord genot van eigendom op basis van artikel 1 Eerste Protocol (EP) bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM). Daarnaast stellen wij ons de vraag of huur(prijs)bescherming wel kan worden gereguleerd in de Huisvestingsverordening omdat huur(prijs)bescherming niet tot het doel en de strekking van de Huisvestingswet behoort.Huur(prijs)bescherming wordt immers civielrechtelijk geregeld.
Quota: maximaal aantal omzettingsvergunningen
Ook zal in de HVV 2020 een quotum voor het aantal te verlenen omzettingsvergunningen worden ingevoerd. Het college wil het aantal omzettingsvergunningen per wijk gaan begrenzen. In ‘Nadere Regelingen’ bij de ontwerp HVV 2020 is te lezen hoeveel omzettingsvergunningen in de toekomst verleend kunnen worden per wijk/straat. Wanneer het aantal aanvragen hoger is dan het wijkquotum zullen de vergunningen per wijk worden geloot.
Daarnaast komt er een quotum op gebouwniveau dat bepaalt dat maximaal 25% van de woningen in een gebouw of op een verdieping van een complex mag worden omgezet in onzelfstandige woonruimte.
Door de in te voeren quota voor het aantal te verlenen omzettingsvergunningen kunnen deze vergunningen schaars worden. De Europese Dienstenrichtlijn stelt eisen aan de verdeling van de schaarse vergunningen. Deze eisen vloeien voort uit het gelijkheidsbeginsel, dat wil zeggen het beginsel van gelijke kansen. De verdelingscriteria moeten duidelijk, objectief en eerlijk zijn en vergunningen mogen in beginsel niet voor onbepaalde tijd worden verleend. Het college beschrijft in het ontwerp dat mogelijke schaarste (van vergunningen) zal worden ondervangen door middel van loting. Het is echter de vraag of daarmee in voldoende mate aan de eisen van de Europese Dienstenrichtlijn wordt voldaan, in het bijzonder omdat de omzettingsvergunningen voor onbepaalde tijd worden verleend.
Maximaal zes bewoners
Waar nu nog geen beperking geldt voor het aantal kamers dat met een omzetting wordt gecreëerd, geldt straks een maximum aantal van zes kamers. Als een woning – naar het oordeel van het college – geschikt wordt geacht voor meer kamers dan zes kan (onder omstandigheden) een uitzondering worden gemaakt.
Geen geluidseisen meer bij drie kamers
Verder stelt het college voor om de eisen voor geluidsisolatie te laten vervallen bij het omzetten naar maximaal drie kamers. Vanaf vier kamers of meer dient wel te worden voldaan aan geluidseisen. In ‘Nadere Regelingen’ worden deze geluidseisen opgenomen. Aan deze geluidseisen hoeft pas uiterlijk op 1 juli 2022 te zijn voldaan.
Overgangsrecht en verval van vergunning
Tot slot is in het ontwerp opgenomen dat eenmaal afgegeven vergunningen blijven gelden met inbegrip van de daaraan (destijds) verbonden voorwaarden en voorschriften, tenzij sprake is van een situatie dat langer dan drie maanden maar twee volwassenen staan ingeschreven op het adres waarvoor de omzettingsvergunning is afgegeven. In dat geval komt de omzettingsvergunning te vervallen en dient opnieuw een aanvraag te worden ingediend.
Ook bij deze ‘tenzij’ zijn vraagtekens te plaatsen. De rechtszekerheid lijkt in het geding te komen omdat een verhuurder in beginsel geen zicht heeft welke personen, op welk moment, op het adres van zijn woning staan ingeschreven in de basisadministratie. De verhuurder krijgt daarvan geen melding. Verhuurder en huurder kunnen dat wel contractueel kunnen afspreken, maar een verhuurder kan een eenmaal uitgeschreven huurder niet tot (her)inschrijving dwingen.
Verder zou een verhuurder zijn omzettingsvergunning kunnen verliezen op het moment dat de woning, bijvoorbeeld in het geval van een verbouwing, langer dan drie maanden leegstaat. Verval van een vergunning is dan natuurlijk niet terecht.
Wij hopen u meer inzicht te hebben gegeven in de wijzigingen die mogelijk voor u als verhuurder c.q. belegger gaan gelden. Labré advocaten zal de ontwikkelingen in dit dossier op de voet blijven volgen.
