Dat het Nederlandse systeem van VVE’s tot veel discussies, ruzies en procedures leidt, is ons als vastgoedadvocaten meer dan bekend. Wat wil je ook als je een (soms groot) aantal mensen, die elkaar niet van tevoren kennen en elkaar dus niet hebben uitgezocht, verplicht samen besluiten te nemen over het gebouw waarin zij wonen.
Eén van die veelvoorkomende procedures is die waarin een appartementseigenaar zich verzet tegen een door de vergadering van de VVE genomen besluit, omdat hij het daarmee oneens is. Op grond van artikel 5:130 BW dient die appartementseigenaar zich binnen een maand tot de rechter te wenden om dat besluit te laten vernietigen. Dat is dus, zeker gelet op het feit dat daarvoor doorgaans een advocaat gezocht, gevonden en geïnformeerd moet worden, een relatief korte termijn.
Bij een dusdanig korte termijn zal het dus al gauw van cruciaal belang blijken dat wordt vastgesteld wanneer die termijn is gaan lopen. Daarvoor bepaalt de wet dat die termijn een aanvang neemt op de dag nadat de appartementseigenaar kennis heeft genomen van het besluit dat hij wil vernietigen, of daarvan kennis heeft kunnen nemen. Die laatste zinsnede zorgt ervoor dat een appartementseigenaar niet simpelweg zijn kop in het zand kan steken en kan weigeren kennis te nemen van de genomen besluiten.
Maar wanneer moet een appartementseigenaar nu geacht worden kennis te hebben kunnen nemen van genomen besluiten? Is dat de dag van de vergadering, de dag daarna, of pas de dag waarop de officiële notulen zijn verspreid? En maakt het hiervoor uit of de appartementseigenaar een uitnodiging voor de vergadering had ontvangen, of wíst welke besluiten er op de agenda stonden?
Op deze vragen heeft de Hoge Raad in een recent arrest een voor de praktijk goed bruikbaar antwoord geformuleerd. De Hoge Raad oordeelt dat voor het moment dat de termijn van een maand aanvangt, allereerst van veel gewicht is of er binnen de betreffende VVE gebruiken bestaan over de wijze waarop besluiten bekend worden gemaakt. Indien het gebruikelijk is dat er een besluitenlijst of notulen worden verspreid, geldt als uitgangspunt dat dat moment van verspreiding het moment is waarop een appartementseigenaar kennis kon nemen van die besluiten.
Indien echter geen sprake is van een zodanig gebruik – en er dus normaliter geen besluitenlijst of notulen worden verspreid – is de Hoge Raad coulant voor de appartementseigenaar. De Hoge Raad overweegt dat van een appartementseigenaar die wéét dat er een vergadering plaatsvindt en welke besluiten daarop genomen zullen worden, verwacht mag worden dat hij of zij binnen een week na die vergadering informatie inwint over de genomen besluiten. Daardoor gaat pas na het verstrijken van die eerste week de termijn van een maand lopen waarbinnen de appartementseigenaar zich tot de rechter moet wenden.
Met dit arrest heeft de Hoge Raad een voor de praktijk goed werkbaar toetsingskader geformuleerd, op basis waarvan discussies over de ingangsdatum van de termijn van een maand relatief eenvoudig zullen kunnen worden beslecht. Hoewel de appartementseigenaar hiermee iets meer tijd wordt gegund dan vóór dit arrest het geval was, is het voor die appartementseigenaar nog steeds zaak om snel te handelen indien er een besluit wordt genomen waarmee hij of zij het niet eens is. Daarin staan wij u graag bij.
