Op 31 januari 2025 heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan in een zaak over de kwalificatie van een overeenkomst tot uitstel van ontruiming tegen betaling. De vraag was of een dergelijke afspraak kan worden aangemerkt als een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:201 BW, met als gevolg dat huurbescherming zou gelden. De Hoge Raad oordeelde dat dit niet het geval is. (Hoge Raad 31 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:167).
De casus
Na het overlijden van de huurder bleven haar kinderen in de woning. Zij hadden geen recht op voortzetting van de huur (art. 7:268 lid 2 BW). Om een onmiddellijke ontruiming te voorkomen, sloten partijen een vaststellingsovereenkomst. Hierin werd bepaald dat:
- de kinderen geen huurders waren,
- zij tijdelijk mochten blijven tegen betaling van een gebruiksvergoeding (gelijk aan de vorige huur),
- een einddatum voor de ontruiming gold (later eenmaal verlengd).
Toen de kinderen de woning niet verlieten, voerden zij aan dat er toch een huurovereenkomst was ontstaan. Zij beriepen zich daarbij op artikel 7:201 BW, waarin een huurovereenkomst wordt gedefinieerd als het verschaffen van het gebruik van een zaak tegen een tegenprestatie. Volgens hen voldeed de vaststellingsovereenkomst daaraan, omdat zij de woning gebruikten en daarvoor betaalden. De Hoge Raad diende vervolgens te oordelen over de vraag of de vaststellingsovereenkomst om die reden aangeduid moest worden als een huurovereenkomst, zoals de bewoners stelden, of dat hiervan geen sprake was, zoals de eigenaar stelde.
Juridisch kader
Bij de vraag of een overeenkomst gekwalificeerd moet worden als een huurovereenkomst wordt in de regel gekeken naar de overeengekomen rechten en verplichtingen (Haviltex-maatstaf) en worden deze getoetst aan de wettelijke kenmerken van huur (artikel 7:201 BW). Zoals het Timeshare-arrest (HR 2011:BO9673) bevestigt, hoeft er ondanks uiterlijke gelijkenissen echter geen sprake te zijn van huur als de inhoud en strekking van de overeenkomst anders uitwijzen.
De Hoge Raad bevestigt dit uitgangspunt: uitstel van ontruiming tegen betaling is niet bedoeld om huurrelaties te vestigen, maar enkel om bewoners extra tijd te gunnen.
Mogelijkheden voor de verhuurder
Dit arrest bevestigt dat verhuurders tijdelijke regelingen kunnen treffen op onbedoelde huurbescherming, mits duidelijk wordt vastgelegd dat het geen huurovereenkomst betreft, de afspraken strikt tijdelijk zijn en er een heldere einddatum is afgesproken.
Hoe te handelen
Voor verhuurders en woningcorporaties is het van belang om bij dit soort tijdelijke afspraken zorgvuldig te werk te gaan. Duidelijk moet worden vastgelegd dat het om een tijdelijk gebruik gaat, zonder huurbescherming, en dat de afspraken uitsluitend zijn bedoeld om uitstel van ontruiming te bieden. Het is raadzaam om de overeenkomst schriftelijk te formuleren en goed te onderbouwen waarom dit geen huurovereenkomst betreft. Daarmee wordt voorkomen dat er discussie ontstaat en dat een huurder achteraf alsnog op huurbescherming kan beroepen.
Conclusie
Met deze uitspraak bevestigt de Hoge Raad dat niet elke betaling voor gebruik van woonruimte automatisch tot huurbescherming leidt. Uitstel van ontruiming tegen betaling is geen huurovereenkomst. Dit biedt verhuurders ruimte, maar vraagt om zorgvuldige afspraken en nauwkeurige juridische toets.
