In een arrest van 19 december 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1962) heeft de Hoge Raad een principiële uitspraak gedaan over de beëindiging van huurovereenkomsten voor 7:290-bedrijfsruimte. De centrale vraag was: mag een verhuurder een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd opzeggen, enkel om een hogere huurprijs te realiseren? Het antwoord van de Hoge Raad is duidelijk: het enkele streven naar een hogere huurprijs vormt geen zelfstandige grond voor beëindiging.
Feiten en achtergrond
In de betreffende zaak verhuurden particulieren sinds 1989 een bedrijfsruimte aan Koninklijke Ahold Delhaize N.V. Na afloop van een langdurig contract liep de huurovereenkomst vanaf 2019 voor onbepaalde tijd door. De verhuurders zegden op, omdat een derde fors meer huur wilde betalen. Ahold weigerde in te stemmen met zowel de opzegging als de hogere huurprijs.
De verhuurders vorderden beëindiging op grond van art. 7:296 lid 3 BW, met als argument dat hun financieel belang zwaarder moest wegen dan het belang van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst.
Oordeel van het hof en de Hoge Raad
Zowel het gerechtshof Amsterdam als de Hoge Raad oordeelt dat het enkele belang van de verhuurder bij het verkrijgen van een hogere huurprijs onvoldoende is om beëindiging van een huurovereenkomst betreffende 7:290-bedrijfsruimte te rechtvaardigen. Daarbij benadrukt de Hoge Raad dat het wettelijke stelsel een bewuste balans kent tussen opzeggingsbescherming voor de huurder en huurprijsaanpassing voor de verhuurder.
Voor huurprijsaanpassing heeft de wetgever immers voorzien in een specifieke regeling, neergelegd in art. 7:303 BW. Via die weg kan de huurprijs worden herzien aan de hand van het huurprijsniveau van vergelijkbare bedrijfsruimte, zonder dat beëindiging van de huurovereenkomst nodig is. Het benutten van de beëindigingsregeling om langs indirecte weg een hogere huurprijs te realiseren, zou dit wettelijk evenwicht ondermijnen.
De Hoge Raad benadrukt dat dit uitgangspunt ook geldt voor huurovereenkomsten die voor onbepaalde tijd zijn aangegaan, zelfs als het contract al jarenlang loopt.
Plaats binnen het wettelijke systeem
Het arrest sluit aan bij de bedoeling van de wetgever en de bestaande regels. Zowel uit de wetsgeschiedenis als uit vakliteratuur blijkt dat de wet bewust heeft gekozen voor een apart systeem voor het aanpassen van de huurprijs en niet voor aanpassing op basis van de actuele markthuur bij het aangaan van een nieuw contract.
De belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW mag niet worden gebruikt om dit systeem te omzeilen, zo oordeelt de Hoge Raad. Eerdere uitspraken van de rechter en juridische analyses bevestigen dat het beëindigen van een huurcontract puur vanwege het weigeren van een hogere huurprijs, in strijd is met artikel 7:296 lid 4 sub c BW. Daarin staat namelijk dat een aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst niet bedoeld mag zijn om alleen de huurprijs te verhogen.
Betekenis voor de praktijk
Dit arrest maakt duidelijk dat verhuurders van 7:290-bedrijfsruimte niet zomaar kunnen opzeggen omdat ze een hogere huur willen ontvangen. Als het belang van de verhuurder alleen financieel is, moet hij gebruikmaken van de huurprijsherzieningsprocedure van artikel 7:303 BW. Opzeggen om alleen een hogere huur te realiseren is dus niet toegestaan.
