Een huurder die al vele jaren een sociale huurwoning bezet hield en ondertussen een heuse vastgoedportefeuille had opgebouwd – bestaand uit zeven woningen en vijf bedrijfsruimtes – behoort niet tot de doelgroep van een woningcorporatie. Ymere heeft de huurovereenkomst dan ook opgezegd op grond van dringend eigen gebruik (art. 7:274 lid 1 sub c BW). De kantonrechter oordeelde dat dit terecht was. De uitspraak is om meerdere redenen de moeite waard om te bespreken. Hieronder wordt kort ingegaan op de feiten en het juridisch kader, waarbij kort wordt stilgestaan bij twee aspecten 1) het begrip ‘eigen gebruik’ en 2) de vraag of andere passende woonruimte beschikbaar is.
Feiten
Op 1 september 1992 heeft Ymere (een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet met als statutair doel werkzaam zijn op het gebied van de volkshuisvesting) met een huurder een huurovereenkomst gesloten. Het betrof een sociale woonruimte. De huurder is getrouwd. De huurder heeft nadien, in de periode tussen 1997 en 2016, meerdere panden in eigendom verkregen. Het ging om zeven woningen, vijf bedrijfsruimtes en een berging.
Ymere heeft de huurovereenkomst in 2024 opgezegd op grond van ‘dringend eigen gebruik’ zoals bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW, omdat de huurder niet langer behoort tot de doelgroep van Ymere. De huurder stemde niet in met de opzegging en de beëindiging van de huurovereenkomst, reden waarom Ymere zich tot de kantonrechter had gewend.
Juridisch
Centraal stond de vraag of de kantonrechter de huurovereenkomst op vordering van Ymere kan beëindigen op grond van dringend eigen gebruik. In dat kader beantwoordde de kantonrechter achtereenvolgens de volgende vragen 1) biedt het huurrecht woonruimte voor een beroep op eigen gebruik als het doel daarvan is een woning die bestemd is voor sociale huur opnieuw te kunnen verhuren aan een huurder die op basis van toewijzingscriteria in aanmerking komt voor een sociale huurwoning? 2) zo ja, kan het beoogde gebruik van Ymere worden aangemerkt als dringend? 3) Zo ja, prevaleert het belang van Ymere boven het belang van de huurders en 4) is voldoende aannemelijk dat de huurders andere passende woonruimte kunnen verkrijgen?
Deze vragen werden bevestigend beantwoord door de kantonrechter. De huurovereenkomst wordt beëindigd per 1 januari 2027.
Het geslaagde beroep op dringend eigen gebruik van Ymere is vanuit juridisch oogpunt interessant omdat een woningcorporatie een woning uiteraard niet zelf bewoont. Toch is sprake van “eigen gebruik”. In r.o. 4.5 werd daarover geoordeeld:
“Uit vaste rechtspraak volgt dat met eigen gebruik niet alleen het gebruik door de verhuurder zelf wordt bedoeld, maar ook het gebruik door iemand anders als daarmee de statutaire doelstelling van verhuurder wordt gediend.”
Vervolgens was de vraag of de doelgroep ‘woningzoekenden (mensen) die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning’ onder de generieke opzeggingsrond vallen, aangezien de wetgever deze doelgroep niet specifiek heeft genoemd. Ook die vraag werd bevestigend beantwoord. De kantonrechter oordeelde daarover:
“De wetgever heeft echter niet uitdrukkelijk overwogen dat de tot nu toe in de wet opgenomen doelgroepen limitatief zijn. Dat een aantal doelgroepen afzonderlijk in de wet is opgenomen, sluit een beroep op de generieke bepaling van dringend eigen gebruik ten behoeve van andere doelgroepen dus niet uit.”
Ook de vraag of andere passende woonruimte gevonden kan worden verdient bijzondere aandacht. Wanneer de verhuurder voldoende onderbouwt dat de huurder over alternatieve woonruimte kan beschikken, rust op de huurder een verzwaarde motiveringsplicht. De huurder voerde in dat licht drie verweren aan: 1) de financiële situatie, 2) de medische situatie en 3) de andere onroerende zaken van huurder zouden niet geschikt zijn voor bewoning door hem. Deze drie verweren werden – mede in het kader van de verzwaarde motiveringsplicht – door de kantonrechter verworpen.
Conclusie
Dit is al de tweede uitspraak binnen korte tijd waarin een huurder van een woningcorporatie door de rechtbank ontruimd wordt, terwijl deze huurder ook eigenaar is van vastgoed elders. Wij zullen de jurisprudentie de komende tijd goed in de gaten houden om te bezien of deze lijn doorgezet wordt.
Rechtbank Amsterdam 25 juni 2026, ECLI:NL:RBAMS:2026:6491
