Op 10 april 2026 heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest gewezen over de kwalificatie van een onbemand tankstation (ECLI:NL:HR:2026:552). In deze uitspraak staat centraal of zo’n locatie kan worden aangemerkt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. De Hoge Raad is duidelijk: het onbemande tankstation kwalificeert niet als ‘gebouwde onroerende zaak’ en valt dus niet onder het huurregime voor 290-bedrijfsruimte.
Wat speelde er?
Partijen hadden een huurovereenkomst gesloten voor een locatie waar een onbemand tankstation werd geëxploiteerd. Op het terrein stonden onder meer pompen, leidingen en een luifel; er was géén winkel, balie of bemand servicepunt. De verhuurder had de huurovereenkomst opgezegd en de ontruiming aangezegd tegen het einde van de looptijd van de huurovereenkomst (31 december 2024). Huurder meende dat verhuurder de huurovereenkomst niet kon beëindigen, omdat het onbemande tankstation volgens haar als 290-bedrijfsruimte moet worden aangemerkt. Huurder meende daarom aanspraak te kunnen maken op wettelijke huurbescherming. De verhuurder stapte vervolgens naar de rechter en vorderde dat werd vastgesteld dat de huurovereenkomst tussen partijen op 31 december 2024 zou eindigen.
Zowel de kantonrechter als het gerechtshof heeft de vordering van de verhuurder toegewezen. Het gerechtshof oordeelde dat het gehuurde niet kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak en dat het onbemande tankstation daarom niet kan worden aangemerkt als 290-bedrijfsruimte met de bijbehorende huurbescherming.
De huurder was het hier niet mee eens en stapte naar de Hoge Raad.
Oordeel van de Hoge Raad
De Hoge Raad is het eens met de beslissing van het gerechtshof. In zijn uitspraak gaat de Hoge Raad in op het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’. Dat begrip komt terug in zowel artikel 7:290 BW als artikel 7:230a BW en moet volgens de Hoge Raad op dezelfde manier worden uitgelegd. Vervolgens oordeelt de Hoge Raad dat het onbemande tankstation in dit geval geen gebouwde onroerende zaak is: de aanwezigheid van installaties en een luifel is daarvoor onvoldoende.
De consequentie hiervan is dat het onbemande tankstation in deze zaak noch als 290-bedrijfsruimte, noch als 230a-bedrijfsruimte kwalificeert. De huurovereenkomst valt daarmee terug op de algemene huurregels (titel 4 van boek 7 BW), zonder het speciale regime van 7:290 BW of 7:230a BW.
Dit betekent dat de huurovereenkomst in deze zaak eindigde op de datum waartegen de huur was opgezegd en de ontruiming was aangezegd en dat de huurder op die datum moest vertrekken.
Belang voor de vastgoedpraktijk
Deze uitspraak is niet alleen relevant voor verhuurders en huurders van onbemande tankstations, maar kan ook relevant zijn voor eigenaren en huurders van locaties waar vooral installaties en voorzieningen staan, maar nauwelijks of geen “gebouw” in klassieke zin. Denk bijvoorbeeld aan laadpleinen, onbemande parkeerterreinen, self storage‑concepten zonder publieksruimte of andere technische installaties op een perceel.
De uitspraak van 10 april 2026 van de Hoge Raad dwingt partijen om bij huurovereenkomsten voor onbemande of vooral met installaties ingerichte locaties scherp te kijken naar de vraag of er wel een gebouw in de zin van de wet aanwezig is. Dat is immers mede bepalend voor de vraag welk huurregime geldt (het 290-huurregime of het 230a-huurregime, dan wel de algemene huurregels) – en daarmee de contractuele speelruimte, de beëindigingsmogelijkheden en de mate van bescherming van de huurder.
Mocht u twijfelen over de kwalificatie van uw huurovereenkomst of een andere vraag hebben over het huurrecht, neem dan contact met ons op.
