Een faillissement op zich is natuurlijk al vervelend genoeg, maar wat gebeurt er met de huurovereenkomst als de verhuurder of de huurder failliet gaat?
Een faillissement raakt de huurovereenkomst in beginsel niet. Wel kan een faillissement het einde van de huurovereenkomst in de hand werken op de wijze als bepaald in artikel 37 en 39 van de Faillissementswet. Deze artikelen gaan als bijzondere bepalingen voor op de algemene huurrechtelijke bepalingen, echter alleen voor zover het gaat om het tijdstip waartegen de huurovereenkomst kan worden opgezegd en de termijn die daarbij in acht moet worden genomen. Ook ingeval van faillissement moeten dus de formele vereisten voor opzegging in acht worden genomen en zijn de huur- en ontruimingsbeschermingsregels onverkort van toepassing.
De huur- en ontruimingsbeschermingsregels laat ik voor dit artikel verder buiten beschouwing. Hoe kan de huurovereenkomst in geval van faillissement tussentijds worden beëindigd?
Faillissement huurder, artikel 39 Fw
Als de huurder failliet gaat, kunnen zowel de curator als de verhuurder de huur tussentijds beëindigen op grond van artikel 39 Fw. De opzegtermijn die daarbij in acht moet worden genomen is maximaal drie maanden. Als de huur vooruit is betaald, dan geldt een langere opzegtermijn. De huurovereenkomst kan dan niet eerder worden opgezegd dan tegen het einde van de termijn waarvoor de huur vooruit is betaald. Verhuurder en de curator van de failliete huurder kunnen in overleg een afwijkende opzegtermijn of een afwijkend tijdstip van beëindiging overeenkomen. Op het moment dat het faillissement is uitgesproken, is de huurprijs boedelschuld[1].
Bij een faillissement van de huurder kunnen dus beide partijen de huurovereenkomst tussentijds beëindigen. Als de curator van de failliete huurder niet met de opzegging van de verhuurder instemt, dan kan hij een beroep doen op huurbescherming (woonruimte en 290-bedrijfsruimte) of ontruimingsbescherming (230a-bedrijfsruimte).
Faillissement verhuurder, artikel 37 Fw
Bij een faillissement van de verhuurder is het minder eenduidig. De Faillissementswet geeft voor die situatie namelijk alleen een algemene regel voor duurovereenkomsten (waaronder een huurovereenkomst). Voor de situatie dat de verhuurder failliet gaat, bepaalt artikel 37 Fw slechts dat de huurder aan de curator kan vragen of hij de huurovereenkomst gestand wil doen. De curator vertegenwoordigt de gezamenlijke schuldeisers en moet daarbij in het belang van de boedel handelen. De curator zal de huurovereenkomst daarom alleen gestand doen als de boedel daarbij is gebaat[2]. Is dat niet het geval[3] , dan zal de curator de huurovereenkomst niet gestand willen doen.
Als de curator de huurovereenkomst gestand doet, dan loopt de huurovereenkomst gewoon door en worden de daaruit voortvloeiende verplichtingen boedelschulden. Laat de curator niets horen of stelt hij geen zekerheid[4] , dan verliest de curator het recht op nakoming van de huurovereenkomst. De huurder kan dan de huurovereenkomst ontbinden op grond van wanprestatie (art. 6:74 juncto art. 6:265 Burgerlijk Wetboek). De huurder kan in dat geval ook schadevergoeding vorderen door deze vordering als concurrent schuldeiser in het faillissement in te dienen (art. 37a Fw).
Afspraken in de huurovereenkomst
Ingeval van een faillissement, zal de weg van artikel 37 Fw of 39 Fw moeten worden bewandeld voor een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst. Daarbij geldt nog de regel van artikel 7:231 BW: een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak (woonruimte en bedrijfsruimte) kan alleen door de rechter worden ontbonden. Hiervan kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Een bepaling in de huurovereenkomst dat deze eindigt met het faillissement van de verhuurder, is dus vernietigbaar.
Wel kunnen verhuurder en huurder vooraf afspraken maken over schadevergoeding bij een tussentijdse beëindiging door faillissement. Zo kan in de huurovereenkomst zijn bepaald dat de huurder ingeval van zijn faillissement gehouden is de schade als gevolg daarvan te vergoeden[5]. Een dergelijke verplichting kan ook voortvloeien uit een door de huurder gestelde bankgarantie, waarbij de bank verplicht is de schade te vergoeden die de verhuurder als gevolg van het faillissement lijdt[6].
Conclusie
Met inachtneming van de vooromschreven spelregels, kan de huurovereenkomst tussentijds worden beëindigd ingeval van een faillissement. Vanwege de huur- en ontruimingsbescherming kan het daarbij voor een verhuurder nog lastig zijn om het einde van de huurovereenkomst te bewerkstelligen als de curator van de failliete huurder niet meewerkt.
Om ongewenst stilzitten te voorkomen en om snel duidelijkheid te verkrijgen over de gevolgen voor de huurovereenkomst, is het raadzaam om bij een faillissement van de huurder of de verhuurder tijdig juridisch advies in te winnen.
1.Boedelschulden behoeven niet ter verificatie te worden ingediend en geven een directe aanspraak op de boedel.
2.Bijvoorbeeld bij een huurder met een goede naamsbekendheid en een smetteloos huurverleden in combinatie met een aantrekkelijke huurprijs. Ook als het gaat om een beleggingspand kan het voor de curator aantrekkelijk zijn om de huur gestand te doen.
3.Bijvoorbeeld omdat het pand waarvan het gehuurde deel uitmaakt zal worden verkocht en een leeg pand bij verkoop meer opbrengt.
4.Als de curator zich tot nakoming van de huurovereenkomst bereid verklaart, dan is hij verplicht daarvoor zekerheid te stellen (art. 37 lid 2 Fw).
5.Zo is bijvoorbeeld in artikel 25 van de algemene bepalingen voor 290-bedrijfsruimte van de Raad voor Onroerende Zaken (versie 15 augustus 2008) bepaald dat de huurder gehouden is om verhuurder te vergoeden alle kosten, schade en rente die het gevolg zijn van een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst, ook in geval van faillissement van huurder.
6.Zie bijvoorbeeld voor 230a-bedrijfsruimte Gerechtshof ‘s-Gravenhage, 7 april 2009, WR 2009/64.
