Vastgoed / Huurrecht

Gevaar van nieuwe erfdienstbaarheden per 1 januari 2012

Per 1 januari 2012 bestaat het huidige Burgerlijk Wetboek precies 20 jaar. Vanaf dat moment kunnen grondeigenaars met iets nieuws worden geconfronteerd: claims vanwege verkrijgende verjaring van een niet-zichtbare, voortdurende erfdienstbaarheid. Wat is dit precies, hoe werkt het en wat kan ertegen worden gedaan?

Erfdienstbaarheid
Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht waarmee het zogenaamde dienend erf (het erf dat iets moet toestaan) is belast ten gunste van het zogenaamde heersende erf (het erf dat een recht kan uitoefenen). Omdat het een zakelijk recht is, blijft het bij verkoop op het perceel rusten. Er zijn veel verschillende erfdienstbaarheden, waarvan het recht van overpad en het recht om dichter dan twee meter bij de erfgrens bomen te hebben, bekende voorbeelden zijn.

Ontstaan erfdienstbaarheid
Erfdienstbaarheden kunnen op twee manieren ontstaan, door vestiging of verjaring. Vestiging van een erfdienstbaarheid vindt plaats door het opstellen van een notariële akte, die in het kadaster wordt ingeschreven. Bij verjaring zijn er twee vormen, de zogenaamde verkrijgende verjaring en de zogenaamde bevrijdende verjaring, elk met zijn eigen verjaringstermijn. In dit artikel is echter alleen de bevrijdende verjaring van belang.

Bevrijdende verjaring
Deze vorm van verjaring is van toepassing, wanneer er geen notariële akte in het kadaster is ingeschreven, maar een partij zich feitelijk gedraagt alsof er sprake zou zijn van een erfdienstbaarheid. Na verloop van 20 jaar kon de eigenaar van het dienende erf geen vordering tot opheffing van deze erfdienstbaarheid meer worden ingesteld (vandaar de term bevrijdende verjaring). In het oude Burgerlijk Wetboek (van voor 1 januari 1992) was deze vorm van verjaring enkel mogelijk voor zichtbare en voortdurende erfdienstbaarheden (bijvoorbeeld het hebben van bomen binnen 2 meter van de erfgrens). Bij niet-zichtbare en voortdurende erfdienstbaarheden (bijvoorbeeld het recht van overpad) kon van bevrijdende verjaring geen sprake zijn.

Met de invoering van het nieuwe Burgerlijk Wetboek (per 1 januari 1992) wordt dit onderscheid niet langer gemaakt. Vanaf dit moment is het dus ook mogelijk dat men na 20 jaar op grond van bevrijdende verjaring een recht van erfdienstbaarheid kan verkrijgen van een niet-zichtbare en voortdurende erfdienstbaarheid. Dit omslagpunt is op 1 januari 2012 precies 20 jaar geleden.

1 januari 2012
Omdat de termijn voor verkrijgende verjaring 20 jaar is, betekent dit dat de eerste gevallen van verkrijgende verjaring zich per 1 januari 2012 zullen kunnen gaan voordoen. Grondeigenaars kunnen vanaf dat moment geconfronteerd worden met een claim van bijvoorbeeld buren, waarin wordt gesteld dat door verkrijgende verjaring een recht van erfdienstbaarheid is ontstaan. Deze buren zouden zelfs in kort geding vastlegging van de erfdienstbaarheid in een notariële akte kunnen vorderen! Dit betekent dat grondeigenaren het risico lopen dat de waarde van hun perceel (ernstig) wordt aangetast, doordat er ineens een erfdienstbaarheid op rust.

Oplossing
Eigenaars van grondpercelen, wees dus gewaarschuwd! Zijn er omliggende bewoners die van uw erf gebruikmaken zonder dat hier iets over is afgesproken? Als dit gebruik lang heeft geduurd, is het raadzaam om eventuele verjaring nog voor 1 januari a.s. te stuiten. Dit kan door het sturen van een brief waarin met zoveel woorden wordt aangegeven dat het niet de bedoeling is dat door het gebruik een recht van erfdienstbaarheid wordt verkregen en dat mogelijke verjaringstermijnen uitdrukkelijk worden gestuit. Op die manier voorkomt u onplezierige verassingen aan het begin van het nieuwe jaar.

Heeft u vragen over bovenstaand artikel, neem dan contact op met mr. Tim Boer, mr. Stephan Kloosterman, mr. Stefan Pentinga, of mr. Tim Sanders van de sectie Vastgoed.

Labré advocaten stelt haar nieuwsberichten zorgvuldig samen op basis van de op dat moment geldende regelgeving. Onze nieuwsberichten kunnen door de actualiteit worden achterhaald en hebben een algemeen karakter waardoor zij niet als juridisch advies kunnen worden beschouwd.

Dit artikel delen: