Eerder is in een van onze nieuwsbrieven een artikel verschenen met als titel: “betekent een faillissement per definitie het einde van de huurovereenkomst”. Dit artikel gaat onder meer over beëindiging van huurovereenkomsten bij faillissement van de huurder en over contractuele bepalingen waarin bij faillissement schadevergoeding kon worden bedongen. Enige tijd geleden heeft de Hoge Raad over deze contractuele bedingen een belangrijke uitspraak gedaan(1) , die de mogelijkheden voor de verhuurder beperkt. De casus was hier als volgt.
Er was een huurovereenkomst gesloten tussen Uni-Invest als verhuurder en Info Opleiders als huurder. Zoals in veel standaard huurovereenkomsten was in de algemene bepalingen van de huurovereenkomst opgenomen dat de huurder gehouden was om aan verhuurder te vergoeden alle schade, kosten en interesten als gevolg van (onder meer) faillissement. Daarnaast was er een bankgarantie gesteld waarin was opgenomen dat de bank zich onder meer garant stelde voor alle door verhuurder te lijden schade als gevolg van faillissement van de huurder.
Toen de huurder failliet ging, beëindigde de curator de huurovereenkomst op grond van artikel 39 Faillissementswet met inachtneming van een opzegtermijn van 3 maanden. Hierop riep de verhuurder de bankgarantie in ter zake de geleden schade als gevolg van deze vroegtijdige beëindiging. Toen de bank hierop bij de curator aanspraak maakte op de contragarantie, startte de curator een procedure waarin hij terugbetaling van het bedrag van de bankgarantie door verhuurder vorderde. Deze werd ook uitgekeerd.
De kantonrechter wees deze vordering van de curator grotendeels toe, het Gerechtshof wees de vordering grotendeels af. Hierop is de zaak aan de Hoge Raad voorgelegd. Deze oordeelde dat de wetgever heeft bepaald dat de verhuurder -als compensatie voor de nadelen van het faillissement – heeft bepaald dat de huurpenningen vanaf de datum van het faillissement tot de opzegging conform artikel 39 Faillissementswet boedelschuld zijn. De wetgever heeft daarnaast geen reden gezien om de verhuurder ook nog de mogelijkheid tot (extra) schadevergoeding te geven.
De opzegging van de huurovereenkomst op grond van artikel 39 Faillissementswet geldt als een regelmatige huurbeëindiging, waarbij geen recht bestaat op extra schadevergoeding voor de verhuurder. De hiervoor genoemde contractuele bepalingen zouden deze opzet van de wetgever echter doorkruisen. Dergelijke afspraken zijn volgens de Hoge Raad dan ook niet afdwingbaar. De bankgarantie had dus niet ingeroepen mogen worden.
Wel kan schadevergoeding voor toekomstig verschuldigde huurpenningen worden gevorderd als de huurovereenkomst eindigt door het inroepen van een contractueel beding dat hiertoe de mogelijkheid geeft. Dit is dus anders dan een opzegging door de curator ex artikel 39 Faillissementswet.
Gevolg
Als gevolg van deze uitspraak, is het dus raadzaam voor verhuurders om in het huurcontract expliciet op te nemen dat -indien de huurder in staat van faillissement of surseance van betaling komt te verkeren- verhuurder de mogelijkheid heeft om de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang te beëindigen, waarbij de huurder de door verhuurder geleden schade, waaronder de toekomstige huurpenningen, dient te voldoen. Is deze situatie aan de orde en wordt de huurovereenkomst beëindigd op basis van deze contractuele bepaling voordat de curator de huurovereenkomst opzegt op grond van artikel 39 Faillissementswet, dan kan de hele vordering in het faillissement worden ingediend en, zo mogelijk belangrijker, de bankgarantie kan ook worden aangesproken voor de schade als gevolg van de gemiste toekomstige huurpenningen.
(1)HR 14 januari 2011, LJN: BO3534
