In vrijwel alle koopovereenkomsten staan ontbindende voorwaarden opgenomen. Eén van de veel voorkomende ontbindende voorwaarden is het financieringsvoorbehoud. Dit voorbehoud houdt in, dat de koper van onroerend goed de koopovereenkomst kan ontbinden, indien hij op een overeengekomen datum niet een toezegging heeft gekregen van één (of meerdere) geldverstrekkende instelling(en) voor het aangaan van financiering voor het onroerend goed.
De koper dient uiterlijk op de eerste dag na de overeengekomen datum schriftelijk en gedocumenteerd (In standaard NVM-overeenkomsten staat “goed gedocumenteerd”) te laten weten dat hij een beroep doet op het financieringsvoorbehoud als ontbindende voorwaarde. Doet hij dit niet, dan vervalt de ontbindende voorwaarde.
Het deugdelijk inroepen van het financieringsvoorbehoud gaat echter lang niet altijd goed. De vraag is hoe strikt in de rechtspraak wordt vastgehouden aan de eisen van schriftelijkheid en documentatie.
Schriftelijkheid
Het inroepen van het financieringsvoorbehoud hoeft volgens de rechtspraak niet per definitie bij deurwaardersexploot of aangetekend schrijven te gebeuren. Een e-mail kan ook voldoende zijn, mits deze e-mail maar bij de verkoper en de notaris aankomt(1) . Het inroepen van het financieringsvoorbehoud kan onder voorwaarden zelfs ook telefonisch aan de verkopend makelaar gebeuren, als tenminste mag worden aangenomen dat deze namens de verkoper handelde(2).
Documentatie
Wat betreft het overleggen van deugdelijke documentatie is de rechtspraak verdeeld.
Enerzijds wordt aangenomen dat er tijdig afwijzingen dienen te worden overgelegd, al dan niet vergezeld van de hypotheekaanvraag, zodat de verkoper zich tijdig een beeld kan vormen van de rechtsgeldigheid van het beroep op het financieringsvoorbehoud(3). Wordt hieraan niet voldaan, dan is geen sprake van een rechtsgeldig beroep op het financieringsvoorbehoud.
Anderzijds zijn er ook rechtbanken die oordelen dat de afwijzing zelf niet noodzakelijkerwijs onderbouwd hoeft te zijn(4). Dit heeft in een aantal gevallen te maken met de omstandigheid, dat de koper niet werd bijgestaan door een makelaar en aan de verkopend makelaar (telefonisch) aangaf dat hij een beroep wilde doen op het financieringsvoorbehoud. De verkopend makelaar had op dat moment moeten wijzen op de verplichting het beroep schriftelijk en gedocumenteerd te doen. Deed de makelaar dit niet, dan werd dit aan de verkoper toegerekend.
Conclusie
Uit het voorgaande volgt, dat de vereisten voor het doen van een rechtsgeldig beroep op een financieringsvoorbehoud in een aantal gevallen niet zo strak worden gehandhaafd als deze in de koopovereenkomst zijn opgenomen. Mededelingen kunnen zelfs telefonisch worden gedaan en afwijzingen kunnen – onder omstandigheden – zelfs zonder verdere documentatie worden toegezonden.
Voor verkopend makelaars is echter met name het volgende belangrijk:
Zorg ervoor dat de voorwaarden voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud ten tijde van de ondertekening van het koopcontract met de koper zijn besproken. Als u vervolgens wordt gebeld of ge-e-maild door een koper met de mededeling dat hij een beroep doet op het financieringsvoorbehoud, wijst u de koper er dan direct op dat deze mededeling – conform het koopcontract – schriftelijk en gedocumenteerd dient te geschieden binnen de in het koopcontract gestelde termijn. Op die manier voorkomt u onduidelijkheden, problemen en vervelende procedures voor uw cliënt.
(1)Rb Dordrecht d.d. 1 april 2009, LJN: BI 1212
(2)Rb Rotterdam d.d. 25 november 2009, LJN: BK4499, Rb Roermond d.d. 16 maart 2011, LJN: BP8532, Rb Rotterdam d.d. 15 juni 2011, LJN: BQ8152
(3)Rb Rotterdam d.d. 25 november 2009, LJN: BK4499, Hof Leeuwarden d.d. 26 oktober 2010, LJN: BO2040, Rb Leeuwarden d.d. 6 juli 2011, LJN: BR 2496
(4)Rb Dordrecht d.d. 1 april 2009, LJN: BI1212 , Rb Roermond d.d. 16 maart 2011, LJN: BP8532
