In de wet is als uitgangspunt opgenomen dat het in gebruik geven van een gehuurd object aan een derde is toegestaan, tenzij de huurder moet aannemen dat de verhuurder hiertegen redelijke bezwaren zou hebben (art. 7:221 BW). Voor woonruimte is ten aanzien van deze hoofdregel een uitzondering gemaakt. Op grond van artikel 7:244 BW is de huurder van woonruimte niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven. Ook op deze regel is in de wet een uitzondering gemaakt. Op grond van de wet is de huurder van een zelfstandige woonruimte, die in het gehuurde zijn of haar hoofdverblijf heeft, bevoegd om een deel van het gehuurde in gebruik aan een derde te geven (kamerverhuur). Veelal wordt in de huurovereenkomst deze mogelijkheid tot kamerverhuur in de huurovereenkomst alsnog contractueel verboden.
Ondanks dat onderverhuur van woonruimte op grond van de wet en vaak ook contractueel is uitgesloten, komt het regelmatig voor dat huurders van woonruimte zich niet aan deze verplichting houden en hun woning – veelal met winst – onderverhuren. Zodra de verhuurder van deze wanprestatie op de hoogte is, kan in rechte ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd worden. De afgelopen jaren hebben steeds meer verhuurders naast ontbinding van de huurovereenkomst, met succes in rechte de afdracht van de door de huurder met de onbevoegde onderverhuur behaalde winst gevorderd. Deze veroordelingen hebben uiteraard een afschrikwekkend effect voor (potentiële) illegale onderverhuurders. Toch kan in de praktijk een dergelijke vordering echter vaak voor praktische bewijsproblemen zorgen, waardoor de vordering tot winstafdracht van de verhuurder alsnog strandt.
Om potentiële onderverhuurders zoveel mogelijk te weerhouden om illegaal onder te verhuren, heeft Woningstichting Ymere in haar algemene huurvoorwaarden en de daarbij behorende tarievenlijst daarom bepaald dat de boete bij onderverhuur bij constatering €2.500,= bedraagt en €50,= per dag voor de periode dat de woning onbevoegd is onderverhuurd. De rechter heeft op grond van artikel 6:94 lid 1 BW de bevoegdheid om op verzoek een dergelijke boete te matigen indien de redelijkheid en billijkheid dit klaarblijkelijk eist. In eerste instantie heeft de Rechtbank Amsterdam geoordeeld dat een dergelijke boete onredelijk bezwarend zou zijn en heeft de boete om die reden gematigd. In hoger beroep heeft het Gerechtshof echter anders bepaald(1) . Het Hof kwam tot het oordeel dat dit boetebeding in het onderhavige geval niet oneerlijk of onredelijk bezwarend is en heeft de totaal gevorderde boete van €19.650,= toegewezen. De huurder had de woning illegaal onderverhuurd waarna in de woning grondstoffen voor drugs waren aangetroffen.
Het feit dat de verhuurder in dit geval een woningcorporatie is, de huurdersverenging met het boetebeding akkoord is gegaan en het door de verhuurder nagestreefde belang van leefbaarheid in de buurt, speelden bij deze beoordeling een grote rol. Of deze boetebepaling bij een particuliere verhuurder ook stand zal houden, zal afhangen van de omstandigheden van het geval.
(1)Gerechtshof Amsterdam, 21 februari 2012, LJN BV6647
