In 2004 wordt een vastgoedondernemer eigenaar van een pand gelegen in het centrum van Amsterdam. In dit pand bevindt zich een appartement dat onrendabel wordt verhuurd. Voor 200m2 wordt vanwege aanwezige gebreken slechts € 385,59 per maand betaald. De eigenaar/verhuurder is van plan het appartement te verbouwen en samen met de rest van het pand op te delen in rendabel te exploiteren short-stay appartementen. Daarvoor is beëindiging van de huur van het appartement noodzakelijk. Omdat de huurders niet instemmen met opzegging van de huur door de verhuurder op grond van ‘dringend eigen gebruik’, startte de verhuurder een beëindigingsprocedure. Na door de kantonrechter in het ongelijk te zijn gesteld, wees op 20 augustus 2013 ook het Hof Amsterdam de vordering van de verhuurder af. In dit geval moest de verhuurder de verliesgevende exploitatie in stand houden.
Deze uitspraak roept de vraag op wanneer een verhuurder de huur van woonruimte wél met succes kan laten beëindiging op grond van ‘dringend eigen gebruik’. Meer specifiek, ‘dringend eigen gebruik’ in de vorm van een ingrijpende renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet (rendabel) mogelijk is.
Dringend eigen gebruik – renovatie
De wet bevat een limitatief aantal opzegginsgronden voor huurovereenkomsten van woonruimte. Als een huurder van woonruimte niet instemt met de opzegging, is beëindiging van de huur door de rechter mogelijk. De verhuurder dient dan aannemelijk te maken dat hij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Tevens moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Onder ‘dringend eigen gebruik’ wordt mede begrepen renovatie van woonruimte, die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Bij een vordering tot beëindiging van de huur op grond van ‘dringend eigen gebruik’ maakt de rechter een belangenafweging tussen de belangen van de huurder bij voortzetting van de huur en de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huur.
Herenhuis-arrest
In het ‘Herenhuis-arrest’ van 26 maart 2010 kwam een beroep op ‘dringend eigen gebruik’ in verband met een door de verhuurder gewenste ingrijpende renovatie aan bod. De Hoge Raad overwoog in dit arrest dat voor een geslaagd beroep op ‘dringend eigen gebruik’ er (1) sprake moet zijn van ‘een structurele wanverhouding’ tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten (2) die maakt dat instandhouding van de huurovereenkomst niet van de verhuurder gevergd kan worden.
(1) Structurele wanverhouding
Over de vraag of sprake is van ‘een structurele wanverhouding’ tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten wordt regelmatig geprocedeerd. In een zaak uit december 2010 was er volgens het Hof Amsterdam sprake van ‘een structurele wanverhouding’ tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten. Hier was een investering van € 300.000, – door de verhuurder in een gebrekkige woning noodzakelijk. Volgens het Hof stond de huur die de huurder ná renovatie wilde gaan betalen (€ 1.200, – per maand) niet in verhouding tot de noodzakelijke investering en werd de huurovereenkomst beëindigd.
Ook met toekomstige omstandigheden wordt rekening gehouden, blijkt uit een arrest uit juli 2013. Zo overwoog het Hof Amsterdam dat, gezien de hoge leeftijd van de huurders, de verhuurder niet ‘tot in de lengte van jaren’ veroordeeld is tot een onrendabele exploitatie. Er was volgens het Hof geen sprake van ‘een structurele wanverhouding’. De verhuurder moest deze huurovereenkomst voorlopig dus nog even uitzitten.
In de zaak van 20 augustus 2013 was volgens het Hof mét instandhouding van de huur van het appartement een (marginale) winstgevende exploitatie van het gehele pand mogelijk. De verhuurder diende zijn renovatieplannen daar wel voor te wijzigen. Hier werd mede in aanmerking genomen dat de huurder onvoorwaardelijk had aangeboden afstand te doen van een deel van het appartement (80m2 van de 200m2), als dat met het oog op de renovatie nodig zou zijn. Volgens het Hof was daarom van ‘een structurele wanverhouding’ tussen de exploitatie kosten en huuropbrengsten van het gehele pand geen sprake.
Een andere vraag is of de financiële positie van de verhuurder relevant is voor ‘een structurele wanverhouding’. In een uitspraak van de Rechtbank Alkmaar uit september 2010 werd aangenomen van wel. Hoewel het Hof Amsterdam in de hiervoor aangehaalde zaak uit december 2010 stellig ontkende dat de financiële positie van de verhuurder er toe doet, bevestigde zij in mei 2011 toch de uitspraak van de Rechtbank Alkmaar. Ook in het arrest van 20 augustus 2013 nam het Hof Amsterdam de financiële positie van de verhuurder als ‘eigenaar van een groot aantal vastgoedobjecten’ in aanmerking.
(2) Belangenafweging instandhouding huur
Wanneer al aangenomen wordt dat sprake is van ‘een structurele wanverhouding’ is het vervolgens de vraag of deze wanverhouding ook ‘maakt dat instandhouding van de huurovereenkomst niet van de verhuurder gevergd kan worden’. Op dit punt maakt de rechter de belangenafweging. Daarbij worden door de rechter ‘alle omstandigheden van het geval’ meegewogen. Deze vage term is in de jurisprudentie enigszins nader ingekleurd. Zo moet bijvoorbeeld een gewenste renovatie daadwerkelijke tot een verbetering van de positie van de verhuurder leiden. In een arrest uit mei 2011 werd een beroep op ‘dringend eigen gebruik’ door het Hof Amsterdam niet gehonoreerd. Hier zou volgens het Hof in geval van renovatie slechts sprake zijn van een herschikking van het vermogen van de verhuurder, zonder dat de kapitaallasten voor de verhuurder zouden afnemen.
Conclusie
Uit de jurisprudentie volgt dat een eenduidig antwoord op de vraag “Wanneer is de verhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten zo erg uit balans, dat sprake is van ‘een structurele wanverhouding’?” niet makkelijk te geven is. In ieder geval is duidelijk dat ‘dringend eigen gebruik’ doorgaans niet wordt aangenomen op grond van de enkele stelling dat na renovatie een beter rendement behaald kan worden. Hoewel het de vastgoedondernemer in het arrest van 20 augustus 2013 niet heeft mogen baten, is het bij een blijvend onrendabele exploitatie van woonruimte verstandig om op zijn minst de mogelijkheid van beëindiging op grond van ‘dringend eigen gebruik’ te laten onderzoeken.
