Inleiding
In veel huurcontracten voor bedrijfsruimte staat opgenomen dat huurders het recht hebben op onderverhuur van (een gedeelte van) het gehuurde. Meestal wordt hieraan gekoppeld de voorwaarde dat er voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder is voor de gewenste onderverhuur. Het is als verhuurder echter van groot belang om niet alleen toestemming als voorwaarde te stellen, maar ook op te nemen dat de verhuurder het recht heeft het gehuurde regelmatig te controleren om ervoor te zorgen dat er conform de bestemming wordt geëxploiteerd. Verzuim om dit te doen kan namelijk grote gevolgen hebben. Dat blijkt uit de volgende casus die speelde bij de rechtbank Breda.
Casus
Verhuurder verhuurt een bedrijfspand. De huurder exploiteert een Italiaans restaurant en had recht tot onderverhuur van (gedeelten van) het pand. Wanneer op een zolderverdieping brand uitbreekt, komt Verhuurder erachter dat er door een onderhuurder een wietplantage was aangelegd. De brand was direct gevolg van deze wietplantage.
Verhuurder deed een beroep op dekking door zijn brand- en opstalverzekering, zodat alle herstelwerkzaamheden konden worden verhaald op de verzekeraar. Deze weigerde echter dekking omdat sprake was van een bestemmingswijziging (van Italiaans restaurant naar wietplantage) die niet aan haar was doorgegeven en die risico verhogend was. Verhuurder startte vervolgens een procedure tegen de verzekeraar.
De rechtbank Breda stelt de verzekeraar in het gelijk en oordeelde dat het voor een verzekeraar van groot belang is om haar risico’s in te kunnen schatten en daarop haar premies te kunnen bepalen. Onder de polisvoorwaarden was overigens nog bepaald dat onwetendheid van de Verhuurder met betrekking tot de bestemmingswijziging niet relevant was. De rechtbank Breda oordeelde dat het de eigen keuze van Verhuurder was geweest om de huurder een ongeclausuleerd recht tot onderverhuur te geven, dit lag niet in de risicosfeer van de verzekeraar, die hier immers geen invloed op kon uitoefenen.
Conclusie
Op grond van bovenstaande uitspraak moet worden vastgesteld, dat het van groot belang is om als verhuurder op de hoogte te zijn van wat er in een verhuurd pand daadwerkelijk gebeurd. Dit om te voorkomen dat schade ontstaat die niet zal worden gedekt door een verzekeraar.
Een manier om zoveel mogelijk controle uit te oefenen is uiteraard voorafgaande toestemming voor onderverhuur, zodat de persoon van de onderhuurder kan worden beoordeeld, maar ook regelmatige controle/inventarisatie van het gehuurde. Gelet op bovenstaande uitspraak heeft een verhuurder hier ook alle belang bij. Het is immers zijn verantwoordelijkheid om eventuele wijzigingen door te geven aan de verzekeraar, onwetendheid is geen argument (meer).
