Het gebeurt regelmatig dat een appartement voor kortere of langere tijd wordt verhuurd. Daarbij zal door de verhurende eigenaar rekening gehouden moeten worden met de splitsingsakte, modelreglementen en eventuele besluiten van de Algemene Ledenvergadering van de VvE waar het appartement deel van uitmaakt.
Bij iedere nieuwe verhuur van appartementen zullen vaak door de beheerder van de VvE extra werkzaamheden moeten worden verricht, zoals bijvoorbeeld aanpassing van de administratie, het opstellen van een afrekening voor de vertrekkende huurder, plaatsing van een nieuw naambord en uiteraard het zorgen voor een getekende huurdersverklaring. Deze kosten zullen, wanneer deze niet onder de beheerovereenkomst tussen de beheerder en de VvE vallen, aanvullend aan de VvE in rekening worden gebracht. Vraag is of deze extra kosten van de beheerder kunnen worden verhaald op de verhurende eigenaar in kwestie.
Uitspraak d.d. 3 oktober 2014
Op 3 oktober 2014 heeft de rechtbank Amsterdam geoordeeld dat dit inderdaad mogelijk was. In deze zaak besloot de VvE een standaardbedrag van € 300,– bij verhurende eigenaren in rekening te brengen voor iedere keer dat de desbetreffende eigenaar zijn appartement opnieuw zou verhuren. Daarmee zouden de extra kosten van de beheerder worden gedekt. Het bestuur had dit bedrag in samenspraak met de beheerder vervolgens teruggebracht naar € 110,–. Tegen deze besluiten kwamen twee verhurende eigenaren op.
De rechter oordeelde – in lijn met het verweer van de VvE – dat noch in de splitsingsakte, noch in de modelreglementen een verbod stond op het in rekening brengen van een verhuurheffing, zodat dit besluit in ieder geval niet nietig was. Resteerde de vraag of de verhuurheffing mogelijk vernietigbaar was vanwege strijd met redelijkheid en billijkheid.
De twee verhurende eigenaren voerden aan dat de extra werkzaamheden per verhurende eigenaar konden verschillen en het daarom niet redelijk was alle verhurende eigenaren gelijk te belasten. Er zou per verhuursituatie een factuur moeten worden gestuurd aan de verhurende eigenaar voor de in dat specifieke geval uitgevoerde extra werkzaamheden.
De rechter oordeelde – wederom in lijn met het verweer van de VvE – dat voldoende aannemelijk was dat er bij verhuur van appartementen extra werkzaamheden moesten worden verricht door de beheerder, welke kosten enkel werden gemaakt ten behoeve van de desbetreffende eigenaar. Gelet op het belang van de VvE bij het vermijden van een discussie per verhuursituatie (over de hoogte van de in rekening gebracht verhuurheffing) en gelet op het uurtarief van de beheerder (€ 90,–) oordeelde de rechter dat het in rekening brengen van een standaard verhuurheffing van € 110,– niet in strijd was met redelijkheid en billijkheid. Het besluit van de VvE bleef dus in stand.
Conclusie
Uit het voorgaande kan worden afgeleid dat het VvE’s is toegestaan om aan verhurende eigenaren een vooraf vastgestelde verhuurheffing in rekening te brengen wanneer zij hun appartement (opnieuw) verhuren. Deze heffing moet natuurlijk wel dienen om de aantoonbaar te maken extra kosten te compenseren en moet in redelijke verhouding staan tot deze kosten.
