Alhoewel de markt weer wat aantrekt, verkopen huizen zich nog steeds niet vanzelf. Er worden door verkopers dus nog altijd makelaars ingeschakeld die verzocht worden een wervende tekst te schrijven over het huis dat verkocht moet worden.
Een recent (tussen)vonnis van de rechtbank Amsterdam bewijst maar weer eens hoe zorgvuldig men daar bij moet zijn. Wat was de casus?
In de tuin van de te verkopen woning stond een tuinhuis van ca. 28 m2. Bij het gezin dat het huis in de verkoop had staan woonde een au-pair in, die af en toe in het tuinhuis sliep. Het tuinhuis was om die reden feitelijk geschikt gemaakt voor bewoning doordat er een slaapkamer met douche en wastafel was ingebouwd. De benodigde publiekrechtelijke toestemming voor bewoning van het tuinhuis was er overigens niet.
In de door de makelaar opgestelde verkoopbrochure van de woning stond vermeld:
“Het zomerhuis in de tuin maakt het plaatje compleet: uw gasten of de aupair wanen zich in een bed & breakfast: een zit- en slaapkamer met douche en wastafel.”
De kopers waren kennelijk van plan het tuinhuis te verhuren aan studenten. Zij kwamen er na eigendomsoverdracht achter dat permanente bewoning van het tuinhuis door de gemeente niet was toegestaan. Kopers stelden verkopers vervolgens aansprakelijk omdat zij meenden dat zij op basis van de verkoopbrochure mochten verwachten dat er wel degelijk permanent gewoond kon worden in het tuinhuis.
De rechtbank stelde kopers op dit punt in het gelijk. De rechtbank oordeelde:
“Door in de brochure te melden: “Het zomerhuis in de tuin maakt het plaatje compleet: uw gasten of de aupair wanen zich in een bed & breakfast: een zit- en slaapkamer met douche en wastafel” en doordat bij de bezichtiging de au pair het tuinhuis feitelijk bewoonde mochten kopers er immers in beginsel van uitgaan dat het tuinhuis kon worden bewoond. Het lag op de weg van verkopers te waarschuwen dat die uiterlijke schijn niet of mogelijk niet in overeenstemming was met de wettelijke bepalingen.”
Wat dus ooit bedoeld was als wervende tekst om kopers enthousiast te maken werd ineens de basis van een aansprakelijkstelling. Overigens zijn veel makelaars in de veronderstelling dat zij gedekt zijn doordat zij in hun verkoopbrochure een exoneratie hebben opgenomen, waarbij meestal staat vermeld dat de opgenomen informatie louter informatief is, of woorden van soortgelijke strekking. Er zijn echter tal van uitspraken waarin aan een dergelijke exenoratie voorbij werd gegaan door de rechter. Het blijft dus zaak om zeer zorgvuldig om te gaan bij het opstellen van de tekst van een verkoopbrochure, ook al is deze louter informatief bedoeld!
