Naar aanleiding van de vele huurovereenkomsten waarover wij procederen en adviseren, zijn hieronder 11 tips opgenomen voor huurovereenkomsten bedrijfsruimte (art. 7:290 BW) in een winkelcentrum, of een winkelstrip. Doe er uw voordeel mee!
1. Is er sprake van een winkelcentrum?
Uit een uitspraak over het winkelcomplex “’t Circus” in Almere blijkt dat reeds op dit punt al discussie kan ontstaan. Voor de onderhavige huurder was het relevant dat er sprake was van een hoogwaardig winkelcentrum met o.a. een goede branchering en marketing. Daarvan zou echter geen sprake zijn, met nadelige gevolgen voor huurder.
Tip: Leg vast dat het gaat om huur in een winkelcentrum (en wat hier onder dient te worden verstaan) indien het de bedoeling is om in een winkelcentrum te huren, ook als dit zonder meer vanzelfsprekend lijkt te zijn. Dit zal met name voor huurders relevant zijn.
2. Bestemming gehuurde
De overeengekomen bestemming van het gehuurde (bijvoorbeeld: supermarkt, kledingwinkel, restaurant) is doorgaans opgenomen in art. 1.1 en 1.3 van een huurovereenkomst. Om het gehuurde te kunnen gebruiken als beoogd is ook de publiekrechtelijke bestemming van belang. Een huurder is in beginsel zelf verantwoordelijk voor het verkrijgen en behouden van de noodzakelijke publiekrechtelijke vergunningen en dient zelf te onderzoeken of het gehuurde geschikt is voor het beoogde gebruik. Vrij recent heeft de Hoge Raad dit nog eens bevestigd in een arrest van 27 november 2015.
Tip: Ga, met name als huurder, na of de publiekrechtelijke bestemming toereikend is voor het beoogde gebruik en leg vast wiens verantwoordelijkheid dit is om discussie hierover te voorkomen. Let bovendien op: ook privaatrechtelijke toestemming van derden kan noodzakelijk zijn, bijvoorbeeld van een VvE voor een terras in gemeenschappelijke ruimte.
3. Duur – goedkeuring afwijkende bedingen
Huur van art. 7:290 BW bedrijfsruimte is gebonden aan vaste termijnen. Er is echter veel behoefte aan meer flexibiliteit met betrekking tot de duur van een dergelijke huurovereenkomst. Alleen bij een huurovereenkomst van twee jaar of korter bestaat hierover een zekere contractsvrijheid, wat soelaas biedt voor bijvoorbeeld pop-up stores. Bij een langere duur grijpt de wet dwingendrechtelijk in en geldt in principe 5 + 5 jaar + onbepaalde tijd. Het is echter wél mogelijk om hiervan af te wijken en bijvoorbeeld een bepaalde duur van 8 jaar overeen te komen met een einde van rechtswege (zonder tussenkomst van een rechter). Daarvoor is het dan wel noodzakelijk dat een rechter hiervoor goedkeuring verleent middels een verzoek daartoe tot goedkeuring van een dergelijk ‘afwijkend beding’ (zie deze blog voor meer informatie hierover).
Tip: Sluit een huurovereenkomst voor twee jaar of korter, of verzoek een rechter om een afwijkend beding goed te keuren bij een gewenste langere maar beperkte duur, om als verhuurder niet ongewenst tegen huurbescherming aan te lopen. Wordt een dergelijk verzoek namens beide partijen gedaan, dan kan goedkeuring vaak vrij eenvoudig zonder zitting worden verkregen.
4. Huurprijs
Vaak komen partijen overeen dat de huurprijs een gefixeerd bedrag is. Op dit punt is meer flexibiliteit mogelijk. Omzethuur bijvoorbeeld, al dan niet met een lage vaste component, komt steeds vaker voor. In een winkelcentrum zou je ook kunnen denken aan een huur die (deels) afhankelijk is van bezoekersaantallen of bezettingsgraad/leegstand. Leg dan in ieder geval goed vast hoe e.e.a. wordt vastgesteld (zie ook hierna onder leegstand), om discussie daarover te voorkomen.
Tip: Ga bij het aangaan van een huurovereenkomst na welke huurprijs het meest gunstig is (gefixeerd/omzethuur/andere variant) en leg – bij varianten – vast hoe de huurprijs wordt bepaald.
5. Renovatie
Renovatie is een vaak terugkerend onderwerp bij winkelcentra. Is renovatie geboden, zoals bij veel stadsdeelcentra, dan is het zaak dat alle huurders hieraan meewerken. Verhuurders lopen er echter vaak tegenaan dat een enkele huurder zich nog tegen een voorgenomen renovatie verzet. Dat kan veel vertraging en schade veroorzaken. Begin daarom tijdig met het plannen van een renovatie en hou er al bij het aangaan van huurovereenkomsten rekening mee dat renovatie aan de orde kan komen. Van art. 7:220 BW, dat (ook) gaat over renovatie en dringende werkzaamheden, kan in dat kader worden afgeweken (het betreft zogenoemd regelend recht). Daarnaast kan ook hier goedkeuring worden gevraagd voor een specifieke renovatiebepaling die afwijkt van dwingend recht (zie wederom deze blog voor meer informatie over afwijkende bepalingen), zodat meer zekerheid wordt verkregen over medewerking aan een renovatie.
Tip: Start als verhuurder tijdig met het plannen van een renovatie en hou bij het aangaan van huurovereenkomsten al rekening met een eventuele renovatie door hier in de huurovereenkomst in te voorzien. Ook voor een huurder is dit prettig. Eventuele investeringen kunnen dan op de renovatieplannen worden afgestemd.
6. Verbouwingen/aanpassingen gehuurde
Verbouwingen/aanpassingen in het gehuurde geven vaak aanleiding voor discussies. Wie betaalt de verbouwing? Dient een verbouwing te worden toegestaan door een verhuurder (doorgaans wel)? Dient e.e.a. bij het einde van de huur weer te worden verwijderd of niet? Behoort ‘de verbouwing’ tot het gehuurde en dient een verhuurder eventuele gebreken te verhelpen? Etc.etc.
Tip: Overleg voorafgaand over een voorgenomen verbouwing (zomaar beginnen is zelden een goed idee) en leg de afspraken schriftelijk vast, zowel bij het aangaan van een huurovereenkomst als gedurende de looptijd hiervan.
7. Concurrentie – branchering
In winkelcentra kan soortgelijke retail elkaar versterken, maar concurrentie kan ook een nadelige invloed hebben op de omzet van een retailer, met ontevreden huurders tot gevolg. Zie bijvoorbeeld deze blog over concurrerende supermarkten in een winkelstrip aan het Klimduin in Schoorl en deze meer recente uitspraak over concurrerende supermarkten in Weesp. Is een concurrent in hetzelfde winkelcentrum niet gewenst, maak hier dan op voorhand afspraken over en leg deze ook vast om discussie hierover te voorkomen (zie bijvoorbeeld voornoemde uitspraak). Let wel op dat een concurrentiebeperkend beding (ook wel in de vorm van een branchebeschermingsbepaling waarin al dan niet exclusiviteit is bedongen) in strijd kan komen met het mededingingsrecht. Verder geldt dat een verhuurder vaak een bepaalde branchering zal willen hanteren in een winkelcentrum. Ook een huurder kan daarbij belang hebben (zie voornoemde uitspraak over ’t Circus in Almere). Maak in dat geval een bepaling hierover tweezijdig, zodat ook een verhuurder hieraan kan worden gehouden.
Tip: Leg afspraken over (non-)concurrentie en branchering vast in een huurovereenkomst en tevens of deze voor huurder, verhuurder of beide gelden. De contractuele bestemming van het gehuurde speelt hierbij ook een rol en zal om een branchering te kunnen handhaven bij voorkeur niet te breed moeten worden omschreven (bijvoorbeeld niet alleen ‘supermarkt’, maar ook of het een ‘discounter’ betreft of een ‘full-service’ supermarkt).
8. Leegstand
Zowel voor een eigenaar/verhuurder van een winkelcentrum, als een huurder, is leegstand in een winkelcentrum ongewenst. Dat ligt voor de hand voor wat betreft huurinkomsten die een eigenaar/verhuurder bij leegstand misloopt. Veel leegstand in een winkelcentrum zal ook de exploitatie van een winkelcentrum geen goed doen. Bezoekersaantallen en daarmee omzetten van huurders zullen bij (te veel) leegstand doorgaans teruglopen, wat tot ontevreden huurders en uiteindelijk nog meer leegstand (en wellicht zelfs verloedering) en een verminderde beleggingswaarde van het winkelcentrum zal kunnen leiden. Het kan verstandig zijn om hierin te voorzien. Een verhuurder zal zich bij voorkeur voldoende moeten inspannen om leegstand tegen te gaan. Een expliciet met huurders overeengekomen exploitatieplicht (afdwingbaar met een boetebepaling) kan dat bijvoorbeeld ondersteunen.
Een huurder zal bij voorkeur gevolgen willen kunnen verbinden aan te veel leegstand. Te denken valt bijvoorbeeld aan: een lagere huurprijs, een tussentijdse opzeggingsmogelijkheid, het kunnen afdwingen van meer inspanningen van de verhuurder om leegstand tegen te gaan. Zie bijvoorbeeld deze blog aangaande een uitspraak over een situatie waarbij was overeengekomen dat huurder tussentijds kan beëindigen bij teveel leegstand. De huurder vist in dat geval echter achter het net, omdat er net 1,25 m2 te weinig leegstand blijkt te zijn in het winkelcentrum.
Tip: Leg in een huurovereenkomst desgewenst vast wat het gevolg is van (te) veel leegstand en hoe de mate van leegstand dient te worden bepaald.
9. Blurring
Vermenging van retail en horeca (en eventueel kantoorruimte), blurring genoemd, is in toenemende mate aan de orde. Denk aan: een boekhandel die ook wijn schenkt, een kapper waar je ook een biertje kunt drinken, een café waar je ook het meubilair kunt kopen, een wasserette waar je ook kunt lunchen, een supermarkt met een foodmarkt, etc. Huidige regelgeving is onvoldoende flexibel om hierop in te springen. De verwachting is dat ‘blurring’ zich verder ontwikkelt. Zie deze blog voor de relevante regels die hierbij komen kijken.
Tip: Ga na of blurring wel mogelijk is voordat je als huurder hieraan begint om niet in strijd te komen met de huurovereenkomst en/of publiekrechtelijke regelgeving. Voorzie hier desgewenst in. Voor een verhuurder is het goed om in dat kader na te gaan of en hoe dit in de branchering is in te passen en of er geen ongewenste concurrentie met horeca (en andersom) in een winkelcentrum optreedt.
10. Bezoekersaantallen
Het is vaste rechtspraak dat tegenvallende bezoekersaantallen in een winkelcentrum geen gebrek opleveren. Lage(re) bezoekersaantallen zijn voor huurders én verhuurders een probleem en hier wordt dan ook met enige regelmaat over geprocedeerd. Dit kan bijvoorbeeld ook aan de orde komen bij een tegenvallende ontwikkeling van een omliggende woonwijk (zie deze blog hierover). Ook bij voornoemde uitspraak over ’t Circus in Almere kwam dit aan de orde. Het komt erop neer dat tegenvallende bezoekersaantallen alleen soelaas bieden voor een huurder, indien hier in een huurovereenkomst duidelijke afspraken over zijn gemaakt (zie ook bij huurprijs hiervoor).
Tip: Zijn bezoekersaantallen van belang zorg er dan voor dat hierover een duidelijke bepaling wordt opgenomen in de huurovereenkomst. Denk – als huurder – bij te lage bezoekersaantallen bijvoorbeeld aan een mogelijke huurverlaging of een tussentijdse beëindigingsmogelijkheid, of een mogelijkheid om meer marketing af te dwingen.
11. Uitstraling winkelcentrum
Voor een winkelcentrum is het in toenemende mate van groot belang dat het voor bezoekers aantrekkelijk is om te bezoeken. Een goede combinatie van winkels (lokale winkeliers, (inter)nationale ketens, supermarkt), horeca en eventueel ‘leisure’ (zoals een bioscoop/theater) is daarvoor essentieel (branchering). Ook kan het goed zijn om ruimte voor vernieuwende exploitatievormen (blurring) te geven. Leegstand dient vanzelfsprekend zoveel mogelijk te worden voorkomen. De fysieke winkel in een winkelcentrum met een goede branchering en uitstraling kan zo veel voordelen bieden, ten opzichte van de webwinkel. Een negatieve invloed op de uitstraling van een winkelcentrum hebben: uitstallingen voor de gevels van winkels in allerlei soorten en maten; gevels die zijn afgeplakt of vol staan met reclame-uitingen en het aanprijzen van aanbiedingen, waardoor etalages niet of nauwelijks zichtbaar zijn. Uitstallingen kunnen daarnaast ook gevolgen hebben voor de dekking van de verzekering van verhuurder/eigenaar. Het is kortom verstandig dit zorgvuldig te reguleren. Een goede uitstraling is uiteindelijk in het belang van zowel verhuurder als huurder.
Tip: Leg in een huishoudelijk reglement, of een soortgelijk document, vast of het huurders al dan niet is toegestaan uitstallingen voor de gevel te houden, of de gevel ‘open’ gehouden dient te worden (zodat etalages zichtbaar zijn) en hoe om te gaan met reclame-uitingen. In de huurovereenkomst dient dan wel te worden opgenomen dat huurders gebonden zijn aan een dergelijk huishoudelijk reglement.
