Indien sprake is van de verhuur van een object dat valt onder het regime van artikel 7:290 e.v. BW (zoals winkels, restaurants, hotels) gelden er diverse dwingendrechtelijke bepalingen. Denk bijvoorbeeld aan de voorgeschreven duur van de huurovereenkomst (2 jaar of korter en anders tenminste 5 + 5 jaar) of de mogelijkheid tot markthuurprijsaanpassing.
In sommige gevallen is het mogelijk om van die dwingendrechtelijke bepalingen af te wijken, indien daar goedkeuring voor wordt gegeven door de kantonrechter. Een verzoek daartoe moet ingediend worden bij verzoekschrift. Veelal wordt er in huurovereenkomsten vermeld dat verhuurder en huurder gezamenlijk een verzoek zullen doen voor de goedkeuring van een afwijkend beding.
Voor een verhuurder is het in een dergelijk geval aan te raden om in de huurovereenkomst op te nemen dat de huurovereenkomst wordt aangegaan onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van goedkeuring. Dat maakt immers dat ook een huurder een ‘prikkel’ heeft om daadwerkelijk zijn / haar medewerking te verlenen aan het indienen van een dergelijk verzoek.
Onlangs stonden wij een huurder van een winkel bij die meldde dat zij kort daarvoor noodgedwongen akkoord was gegaan met een afwijkend beding in de huurovereenkomst en de bijbehorende bepaling dat gezamenlijk met verhuurder om goedkeuring van dat beding zou worden verzocht. Het beding in kwestie bracht huurder in een nadeliger situatie dan volgens de dwingendrechtelijke regels van artikel 7:290 e.v. BW.
Omdat de huurovereenkomst echter niet de bepaling bevatte dat de huurovereenkomst werd aangegaan onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van die goedkeuring, hebben wij namens de huurder als eerste de bewuste afwijkende bepaling vernietigd. Vervolgens is aan verhuurder meegedeeld dat huurder dus ook geen medewerking zou verlenen aan het indienen van een gezamenlijk verzoekschrift tot het verkrijgen van goedkeuring.
Weliswaar stond het verhuurder vervolgens nog wel vrij om eenzijdig om goedkeuring te verzoeken (HR 3 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:823 (Centre Hotel arrest), maar nadat er door ons namens huurder verweer werd gevoerd tegen dit verzoek werd dit verzoek afgewezen. Gevolg was dat het afwijkend beding niet langer gold en partijen terugvielen op de dwingendrechtelijke regels van artikel 7:290 BW.
Grote kans dat dit anders was afgelopen indien verhuurder in de huurovereenkomst had laten opnemen dat de huurovereenkomst zou worden aangegaan onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van goedkeuring. In dat geval had huurder er immers groot belang bij gehad dat deze goedkeuring zou worden verkregen en had zij vermoedelijk – in plaats van verweer te voeren tegen het verzoek – dit verzoek ondersteund. Weliswaar dienen kantonrechters ambtshalve te onderzoeken of voldaan is aan de voorwaarden voor de goedkeuring van een afwijkend beding (dus zelfs indien beide partijen om goedkeuring verzoeken), maar de realiteit leert dat indien een dergelijk verzoek door zowel verhuurder als huurder wordt ingediend, dit in de regel wel wordt toegewezen.
