Wie een woonruimte verbouwt tot meerdere woonruimten, heeft daar vaak verschillende vergunningen voor nodig. De meeste woningeigenaren denken dan direct aan de omgevingsvergunning voor bouwen als bedoeld in artikel 2.1 onder a van de Wabo (de vroegere bouwvergunning).
Veel mensen weten niet dat naast een omgevingsvergunning voor bouwen, voor het creëren van meerdere woningen in veel gevallen ook een gemeentelijke splitsingsvergunning is vereist. Een splitsingsvergunning is een vergunning die vereist is om een woning te splitsen in appartementsrechten, als een of meer van de appartementsrechten de bevoegdheid omvatten tot het gebruik van een of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte. Binnen de gemeente Amsterdam geldt de splitsingsvergunningplicht in beginsel voor woonruimte die voor 1940 is gebouwd.
Echter, vaak wordt vergeten dat er ook nog een vergunning voor woningvorming nodig is. Deze vergunningplicht is pas sinds enkele jaren in de Huisvestingswet opgenomen en is daardoor nog wat minder bekend. Deze bepaling zegt dat het zonder vergunning van de gemeente verboden is om een woonruimte tot twee of meer woonruimten te verbouwen of in die verbouwde staat te houden. De woonruimte moet dan wel in de gemeentelijke huisvestingsverordening als ‘vergunningplichtig’ zijn aangewezen (bijv. in de gemeente Amsterdam is de gehele woningvoorraad als vergunningplichtig aangewezen).
De verplichting om een vergunning voor woningvorming te verkrijgen bestaat zoals gezegd nog niet zo lang. Artikel 21 onder d van de Huisvestingswet 2014 is pas op 15 april 2014 in die wet opgenomen. Dit betekent echter niet dat woningvorming vóór 15 april 2014 zonder gemeentelijke vergunning was toegestaan. Dit volgt uit een recente uitspraak van de Raad van State van 28 juni 2017 met zaaknr. 201602400/1/A3.
In de betreffende zaak, die zich voordeed in Amsterdam, hadden enkele eigenaren al vóór 2014 van twee grote woningen van 100 m2 acht kleinere woningen van 25 m2 gemaakt. Hoewel voor deze handeling op dat moment geen woningvormingsvergunning was vereist, oordeelde de Raad van State dat wel sprake was van onttrekking van de grote woningen aan de bestemming tot bewoning. Onttrekking van woningen aan de woonbestemming is een handeling die sinds jaar en dag vergunningplichtig is op grond van de Huisvestingswet. Hoewel de woningen niet waren gesloopt en nog steeds een woonbestemming hadden, was volgens de Raad wel sprake van woningonttrekking. De Raad vond dit omdat de gecreëerde kleine woningen door de verbouwing niet langer geschikt waren voor bewoning door een huishouden van dezelfde omvang als waarvoor deze zonder zodanige onttrekking geschikt zouden zijn en omdat de vergunningplicht voor woningonttrekking vóór 2014 al wel in de Huisvestingswet was opgenomen, oordeelde de Raad dat de gemeente aan de eigenaren terecht een boete voor woningonttrekking had opgelegd.
Vooral omdat op het ontbreken van vergunningen hoge boetes staan, is het devies voor woningeigenaren die een woonruimte willen verbouwen tot meerdere woonruimten kortom: let op uw vergunningen!
