Het komt in de vastgoedmarkt met enige regelmaat voor dat een verkoper onverwachts weigert om mee te werken aan de ondertekening van de koopakte, bijvoorbeeld omdat hij inmiddels een beter bod heeft gekregen van een derde. In Amsterdam wil dit met name nog wel eens het geval zijn bij de verkoop van woningen als gevolg van de grote schaarste van woningen.
De vraag is dan of de verkoper van de woning door de koper kan worden gedwongen om alsnog mee te werken aan het opmaken en ondertekenen van de koopakte en mee te werken aan de verkoop en de eigendomsoverdracht van de woning.
Schriftelijkheidsvereiste
Op grond van de wet moet een koopovereenkomst bij de aankoop van een woning door een particulier schriftelijk worden aangegaan (artikel 7:2 lid 1 BW). Dit voorschrift (ook wel het schriftelijkheidsvereiste genoemd) houdt in dat de afspraken over de koop van de woning moeten worden vastgelegd in een door koper en verkoper te ondertekenen akte. Pas als die afspraken schriftelijk zijn vastgelegd in een koopakte, is sprake van een koopovereenkomst. Is slechts sprake van een mondelinge overeenstemming tussen de verkoper en de particuliere koper over de koop van een woning, dan is geen koopovereenkomst tot stand gekomen.
Het schriftelijkheidsvereiste heeft als doel om de particuliere koper te beschermen. De achterliggende gedachte is dat met dit voorschrift duidelijk is of en zo ja, wanneer er tussen verkoper en particuliere koper overeenstemming bestaat over de koop van de woning. Daarnaast heeft de particuliere koper een document in handen dat hij desgewenst kan laten beoordelen door een deskundige.
Het schriftelijkheidsvereiste is ook van belang voor de wettelijke bedenktermijn van de particuliere koper, omdat die bedenktermijn ingaat op de dag ná de overhandiging van de koopakte of een afschrift daarvan.
In rechtspraak is bepaald dat niet alleen de particuliere koper maar ook de particuliere verkoper van een woning een beroep kan doen op het schriftelijkheidsvereiste (zie: HR 9 december 2011, ECLI:NL:HR:2011:BU7412). Op grond van deze uitspraak geldt dat geen rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen, als een particuliere verkoper met een particuliere koper mondeling overeenstemming heeft bereikt over de verkoop van een woning en de particuliere verkoper vervolgens weigert om mee te werken aan het opmaken en ondertekenen van de koopakte. De particuliere verkoper kan dan dus niet worden gedwongen tot medewerking aan het opmaken en ondertekenen van de koopakte.
Slechts onder zeer bijzondere omstandigheden kan een beroep van de particuliere verkoper op het ontbreken van een koopakte onaanvaardbaar zijn en jegens de koper schadeplichtig zijn.
Geen koopakte, wel een koopovereenkomst
Belangrijk is dat het schriftelijkheidsvereiste slechts geldt bij de aankoop van een woning door een particuliere koper, of bij de verkoop van een woning door een particuliere verkoper aan een particuliere koper. Gaat het niet om een woning maar om bijvoorbeeld een bedrijfspand, of is geen sprake van een particuliere maar van een professionele koper (bijvoorbeeld een vastgoedbelegger), dan geldt het schriftelijkheidsvereiste niet en is bij een mondelinge overeenstemming over de koop in beginsel een koopovereenkomst tot stand gekomen. In dat geval kan de koper of de verkoper mogelijk met succes worden gedwongen tot medewerking aan het opmaken en ondertekenen van de koopakte en aan de eigendomsoverdracht.
Heeft u te maken met een verkoper of een koper die weigert mee te werken aan het opmaken en ondertekenen van de koopakte?
Of wilt u weten of u door de verkoper of de koper kunt worden gedwongen tot medewerking aan het opmaken en ondertekenen van de koopakte?
