In de vastgoedbranche is de stelregel ‘koop breekt geen huur’ algemeen bekend. Hiermee wordt gedoeld op het bepaalde in artikel 7:226 Burgerlijk Wetboek, waarin – kort gezegd – is bepaald dat de rechten en verplichtingen van een verhuurder die overgaat tot verkoop van de verhuurde zaak, overgaan op de koper van die zaak. De koper wordt daarmee dus ‘automatisch’ de nieuwe verhuurder. Voor de huurder maakt deze wijziging van eigenaar, behalve op wat praktische punten, in principe niet uit.
Maar let wel: het gaat hier alleen om rechten en verplichtingen die pas na de verkoop kunnen worden opgeëist. Zo kan de nieuwe eigenaar in principe geen aanspraak maken op betaling van een huurachterstand die is ontstaan voor de overdracht van de verhuurde zaak. Dat is echter anders als de verhuurder de vordering op de huurder tot betaling van de huurachterstand (bij het sluiten van de koopovereenkomst) aan de koper heeft overgedragen (‘gecedeerd’).
Daarnaast gaan niet alle rechten en verplichtingen over die toevallig in de huurovereenkomst zijn geregeld. Het moeten wel rechten en verplichtingen zijn die direct (‘onmiddellijk’) verband houden met de huur van de zaak. Sommige rechten die bij het aangaan van een huurovereenkomst ten behoeve van een huurder zijn bedongen kunnen daarom niet altijd automatisch tegenover een koper worden ingeroepen. Dat geldt bijvoorbeeld voor een koopoptie of voorkeursecht van koop. Dergelijke rechten kunnen enkel onder bepaalde voorwaarden door een huurder tegenover een opvolgende verhuurder worden ingeroepen. Het is voor een huurder daarom van belang om een koopoptie of voorkeursrecht van koop in een huurovereenkomst zodanig te formuleren dat inroeping daarvan tegenover een koper van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft geen problemen zal opleveren.
Verkoop van een gedeelte
Maar wat nu als niet de hele zaak verkocht wordt, maar slechts een gedeelte? Betekent dat dan dat de huurder voortaan twee verhuurders heeft, en twee huurovereenkomsten? Of betekent dat dat de regeling ‘koop breekt geen huur’ niet geldt ten aanzien van de koper, waardoor de huurder het gedeelte dat verkocht is zal moeten ontruimen?
Over deze vragen heeft de Hoge Raad zich op 6 oktober 2017 (ECLI:NL:HR:2017:2560), uitgesproken in een zaak die speelde op Sint Maarten. De Hoge Raad begon zijn redenering door voorop te stellen dat het doel van artikel 7:226 BW is dat een huurder zijn huurgenot behoudt indien het gehuurde van eigenaar wisselt. Ondanks dat in de parlementaire geschiedenis van artikel 7:226 BW aanwijzingen te vinden zijn dat het niet de bedoeling van de wetgever is om ‘koop breekt geen huur’ ook van toepassing te laten zijn bij overdracht van een gedeelte van een verhuurde zaak, is de Hoge Raad van oordeel dat de wetgever niet bedoeld heeft dat de huurder deze bescherming van zijn huurgenot verliest, enkel omdat niet de gehele zaak wordt verkocht. De Hoge Raad komt dan ook tot het oordeel dat artikel 7:226 BW ook geldt in geval van gedeeltelijke overdracht.
Of dat betekent dat er dan voortaan twee of meer huurovereenkomsten zullen bestaan, moet volgens de Hoge Raad van geval tot geval worden bezien. In het geval dat ter toetsing voorlag was dat wel de uitkomst, waardoor ook de vraag opkwam aan wie de huurder dan welk deel van de huurprijs diende te voldoen. De Hoge Raad overwoog dat het voor een huurder doorgaans niet duidelijk zal zijn wat zijn (huur)verplichtingen zullen zijn nadat er een verhuurder is bijgekomen. Het is aan de verhuurders gezamenlijk om dat aan de huurder duidelijk te maken. Zolang de verhuurders dat nalaten, kan de huurder ervoor kiezen zijn huurbetalingen op te schorten totdat het hem wel duidelijk is. Komen de verhuurders er onderling niet uit hoe de huur verdeeld moet worden, dan kunnen zij zich tot de rechter wenden.
Uit het voorgaande mag duidelijk zijn dat de verkoop van een verhuurde zaak de nodige complicaties met zich kan brengen, zeker als het slechts een gedeelte van het verhuurde betreft. Overweegt u een (gedeelte van een) verhuurd pand te kopen of verkopen, of heeft u als huurder begrepen dat uw verhuurder tot verkoop wil overgaan, neemt u dan contact met ons op. Wij zijn graag bereid u hierover te adviseren.
