Wat houdt de label C-verplichting in?
Op 17 oktober 2018 is het Bouwbesluit (2012) gewijzigd. Sindsdien bevat het Bouwbesluit een artikel (artikel 5.11) dat bepaalt dat het vanaf 1 januari 2023 is verboden om een kantoorgebouw in gebruik te nemen of te gebruiken zonder een geldig energielabel met een energie-index van 1,3 of beter (energielabel C).
Als het kantoorgebouw dat u (ver)huurt al voldoet aan de eisen om een energielabel C (een energie-index van 1,3 of beter) te krijgen maar nog geen geldig energielabel is verstrekt, is het van belang om er voor te zorgen dat deze wordt aangevraagd en dat u vóór 1 januari 2023 over dit energielabel beschikt.
Mocht het door u ver- of gehuurde kantoorgebouw nog niet voldoen aan de eisen om een label C te krijgen dan is het belangrijk dat vóór 1 januari 2023 alle benodigde maatregelen zijn getroffen om aan die eisen te voldoen. Daarnaast is het belangrijk dat u vóór 1 januari 2023 over een geldig energielabel C (of beter) beschikt. De website van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland bevat handige informatie over hoe u ervoor kunt zorgen dat uw kantoorgebouw voldoet aan de eisen om een label C te krijgen. Zie deze link.
Als u als verhuurder of huurder van het kantoorgebouw op 1 januari 2023 niet beschikt over een geldig energielabel C (of beter) mag de kantoorfunctie niet in gebruik worden genomen of worden gebruikt. Kortom, een vergaande consequentie.
Uitzonderingen
Er is een aantal gevallen waarin de label C-verplichting niet geldt. Bijvoorbeeld in het geval dat een kantoorgebouw onderdeel is van een (groter) gebouw en het totale gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties kleiner is dan 50% van de totale gebruiksoppervlakte aan gebruiksfuncties van het gebouw waarvan het kantoorgebouw deel uitmaakt (artikel 5.11 lid 2 Bouwbesluit 2012).
Ook is de label C-verplichting niet van toepassing op een kantoorgebouw als de totale gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties en nevenfuncties daarvan in het kantoorgebouw of in het gebouw waarvan het kantoorgebouw deel uitmaakt kleiner is dan 100 m2 (artikel 5.11 lid 3 Bouwbesluit 2012).
Daarnaast geldt de label C-verplichting niet voor kantoorgebouwen die behoren tot een categorie zoals bedoeld in artikel 2.2 van het Besluit energieprestatie gebouwen. Hieronder vallen bijvoorbeeld gebouwen waarvoor geen energie gebruikt wordt om het binnenklimaat te regelen, of gebouwen die ten hoogste twee jaar worden gebruikt.
Verder zullen in sommige gevallen ingrijpende en kostbare maatregelen moeten worden getroffen om over een geldig energielabel C te kunnen beschikken. Als de terugverdientijd van die maatregelen meer dan 10 jaar bedraagt, kan worden volstaan met maatregelen die een terugverdientijd hebben tot en met 10 jaar en de daarbij behorende energie-index (artikel 5.11 lid 5 Bouwbesluit 2012). Het is dan wel zaak dat de eigenaar of de gebruiker van het kantoorgebouw desgevraagd kan aantonen dat hij of zij vóór 1 januari 2023 alle erkende maatregelen heeft genomen met een terugverdientijd tot en met 10 jaar én dat hij of zij beschikt over een geldig energielabel dat is gebaseerd op de getroffen voorzieningen.
Handhaving
Indien u niet voldoet aan de label C-verplichting kan het bevoegd gezag optreden. Als een kantoorgebouw ondanks het ontbreken van een geldig energielabel C in gebruik wordt genomen of in gebruik blijft kan het bevoegd gezag bijvoorbeeld een last onder dwangsom opleggen, al dan niet voorafgegaan door een waarschuwing.
De tekst van het Bouwbesluit maakt niet duidelijk wie door het bevoegd gezag kan worden aangesproken in het geval dat niet is voldaan aan de label C-verplichting. Daarom is te verwachten dat het bevoegd gezag zowel de eigenaar (verhuurder) als de gebruiker (huurder) van een kantoorgebouw zal kunnen aanspreken om aan de label C-verplichting te voldoen.
Het niet voldoen aan de label C-verplichting kan dus vergaande consequenties hebben, zowel voor verhuurders als voor huurders. Om te voorkomen dat u met dergelijke consequenties wordt geconfronteerd, volgen hieronder een aantal tips voor verhuurders en huurders van kantoorruimte.
Tips voor verhuurders
Als u als verhuurder verhuurt op basis van een huurovereenkomst die niet voor 1 januari 2023 eindigt, is het allereerst van belang om op tijd te inventariseren welke werkzaamheden nodig zijn om ervoor te zorgen dat het kantoorgebouw per 1 januari 2023 aan de label C-verplichting voldoet. Vervolgens is het van belang om met uw huurder in overleg te treden om afspraken te maken over de uit te voeren werkzaamheden en de verdeling van de te wachten kosten. Het kan zijn dat uw lopende huurovereenkomst bepalingen bevat op basis waarvan de huurder moet meewerken aan uitvoering van de werkzaamheden, of waarin is geregeld voor wiens rekening de kosten van de werkzaamheden komen. Zo voorzien de Algemene Bepalingen, die horen bij de huurovereenkomst op basis van het ROZ-model voor kantoorruimte uit 2015, in dergelijke bepalingen.
Als u een lopende huurovereenkomst heeft die wel voor 1 januari 2023 eindigt, of als u een nieuwe huurovereenkomst wil aangaan, is het van belang om rekening te houden met de label C-verplichting en met de werkzaamheden en kosten die nodig zijn om aan die verplichting te kunnen voldoen. Hierbij is het raadzaam om in ieder geval in de nieuwe huurovereenkomst op te nemen:
- welke energiebesparende maatregelen benodigd zijn;
- wanneer de maatregelen zullen worden uitgevoerd en door welke partij;
- voor wiens rekening de kosten van de maatregelen komen;
- een verplichting voor de huurder om mee te werken aan energiebesparende maatregelen die door verhuurder worden uitgevoerd; hierbij dient bij voorkeur ook te worden bepaald dat de uitvoering van de werkzaamheden geen tekortkoming jegens de huurder oplevert en dat de huurder geen recht heeft op huurprijsvermindering of vergoeding van schade;
- bij gebouwen die niet onder de label C-verplichting vallen is het verstandig om op te nemen dat het huurder verboden is om (een deel van) het gehuurde als kantoorfunctie te gebruiken, met een vrijwaring van huurder.
Tips voor huurders
Als u huurt op basis van een huurovereenkomst die niet voor 1 januari 2023 eindigt, is het allereerst verstandig om na te gaan of de door u gehuurde kantoorruimte aan de label C-verplichting voldoet. Mocht dit niet het geval zijn dan is het verstandig om met verhuurder in overleg te treden over de werkzaamheden die nodig zijn om ervoor te zorgen dat het kantoorgebouw per 1 januari 2023 aan de label C-verplichting voldoet.
In het geval dat u een lopende huurovereenkomst heeft die wel voor 1 januari 2023 eindigt, of in het geval u een nieuwe huurovereenkomst wil aangaan, is het goed om rekening te houden met de label C-verplichting en met de werkzaamheden en kosten die nodig zijn om aan die verplichting te kunnen voldoen. Neem in de nieuwe huurovereenkomst in ieder geval op:
- welke energiebesparende maatregelen benodigd zijn;
- wanneer de maatregelen zullen worden uitgevoerd en door welke partij;
- voor wiens rekening de kosten van de maatregelen komen.
