Het is een veelvoorkomende misvatting dat de naam die partijen boven hun overeenkomst zetten (“Huurovereenkomst”, “Vaststellingsovereenkomst”) ook bepalend is voor het wettelijk regime dat op die huurovereenkomst van toepassing is. Zo wordt wel eens getracht een winkelruimte te verhuren op basis van een ROZ-model voor kantoorruimte, in de hoop daarmee aan de strengere huurbeschermingsbepalingen van het regime voor winkelruimte te ontkomen.
Van dat soort handigheidjes is de rechtspraak doorgaans echter niet onder de indruk. De beoordelend rechter zal altijd willen vaststellen welk soort overeenkomsten partijen bedoeld hebben te sluiten. De naam die partijen zelf aan de overeenkomst hebben gegeven kan daarvoor een aanwijzing zijn, maar is zeker niet doorslaggevend. Was het de bedoeling een ruimte als winkel te verhuren, dan geldt het regime voor winkelruimte, ongeacht wat er boven het contract staat. Met andere woorden: als het zwemt als een eend, als het loopt als een eend en als het kwaakt als een eend, dat zal het wel een eend zijn.
In een recente uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam kwam deze belangrijke rechtsregel weer eens duidelijk naar voren. Wat was er aan de hand?
De eigenaar van een woning in Haarlem wenste die woning gedurende een jaar te verhuren. De eigenaar nam daarop een makelaar in de arm, die dat wel voor hem kon regelen. Om onduidelijke redenen kozen die partijen ervoor om, in plaats van een bemiddelingsovereenkomst of iets in die trant te sluiten, een Huurovereenkomst Woonruimte aan te gaan conform het ROZ-model daarvoor, waarbij de makelaar de woning van de eigenaar zou huren. Opvallend genoeg werd de makelaar in die huurovereenkomst – die hij dus als huurder ondertekende – tegelijkertijd als beheerder aangewezen. In die huurovereenkomst werd de makelaar daarnaast toestemming gegeven het gehuurde onder te verhuren aan derden, maar ook om het gehuurde “te beheren”. Daartoe ging de makelaar direct over: de woning werd kamergewijs verhuurd aan een zestal onderhuurders. In die (onder)huurovereenkomsten werd de makelaar weer als beheerder en de eigenaar als verhuurder benoemd. Een weinig consistent feitencomplex dus.
Na afloop van het jaar kwam echter de aap uit de mouw. Toen de eigenaar de ‘huurovereenkomst’ met de makelaar trachtte op te zeggen, weigerde de makelaar het Gehuurde te ontruimen: hij beriep zich op huurbescherming. De eigenaar liet zich echter niet kisten en startte eerst (tevergeefs) een kort geding en daarna een bodemprocedure. Pas bij het Gerechtshof haalde hij zijn recht.
Het Gerechtshof overwoog dat partijen weliswaar een als huurovereenkomst betitelde overeenkomst waren aangegaan, waarin verwezen werd naar het wettelijk huurrecht en waarop algemene bepalingen voor huurrecht woonruimte van toepassing waren verklaard, maar dat partijen eigenlijk een beheerovereenkomst wilden sluiten. De talloze verwijzingen naar de woorden huur, huurrecht, huurder en verhuurder waren dus voor het Gerechtshof geen enkele belemmering om de overeenkomst als een heel ander soort overeenkomst te kwalificeren. En omdat voor de beëindiging van een beheerovereenkomst geen bijzonder wettelijk regime geldt, was de opzegging van de eigenaar zonder meer rechtsgeldig.
Dit arrest bevestigt maar weer dat het bij het aangaan van contracten altijd zaak is om na te gaan welke zaken of diensten partijen nu werkelijk aan elkaar gaan leveren. Dat bepaalt namelijk welk wettelijk regime van toepassing zal zijn. Een vergissing daarbij kan grote gevolgen hebben. Labré Advocaten staat u daar dan ook graag in bij.
