Het kan niemand zijn ontgaan: de inflatie is momenteel torenhoog. De enorme stijging in de energieprijzen is hiervan de belangrijkste oorzaak. Die stijging van de energieprijzen maakt het huurders al buitengewoon lastig: bekend zijn de berichten van warme bakkers die hun winkels moeten sluiten, simpelweg omdat zij het zich niet kunnen veroorloven om hun ovens aan te zetten. Dat is echter niet de enige tegenvaller waar huurders van bedrijfsruimte mee te kampen hebben: zij zien zich nu ook geconfronteerd met hoge huurprijsindexaties.
De huurprijsindexering wordt, in het overgrote deel van de huurcontracten, namelijk berekend aan de hand van de stijging van het Consumenten Prijs Indexcijfer (CPI), welk cijfer dan weer direct gerelateerd is aan de inflatie. De huidige inflatie wordt daarmee dus, via die aan het CPI gekoppelde huurprijsindexatie, nagenoeg volledig doorbelast aan de huurder. De vraag is of de huurder, die op deze wijze dus dubbel wordt ‘bestraft’ voor de hoge energieprijzen, dat heeft te accepteren.
Kerninflatie of CPI?
Verschillende branche- en koepelorganisaties hebben onlangs een oproep gedaan om het Kerninflatiecijfer te gebruiken bij de huurprijsindexering in plaats van de CPI. Het kerninflatiecijfer is minder hoog dan de CPI, omdat dat cijfer prijsgevoelige componenten zoals voedsel en energie buiten beschouwing laat. Het Kerninflatiecijfer zou daarom een beter beeld geven van de ‘werkelijke’ inflatie dan de CPI.
Treed in overleg
Ook banken roepen verhuurders op om kritisch te kijken naar de manier waarop zij de huurprijs indexeren. Zo worden huurders en verhuurders geadviseerd om met elkaar in gesprek te gaan over de (mate van) huurprijsindexering. Huurders kunnen in zo’n gesprek een lagere huurprijsindexering vragen, iets waar verhuurders op termijn ook bij gebaat zouden kunnen zijn. Immers, wanneer de huurders de huur niet meer kunnen betalen, komt de verhuurder met een leeg pand te zitten. In deze onzekere tijden is het wellicht niet makkelijk voor een verhuurder om tegen dezelfde huurprijs een nieuwe huurder te vinden. Coulance kan dus worden beloond.
Onvoorziene omstandigheid?
Indien overleg niet leidt tot overeenstemming, zou de huurder naar de rechter kunnen stappen. Uitgangspunt is dan weliswaar dat partijen indexatie conform de CPI zijn overeengekomen, maar niet valt uit te sluiten dat de huidige, extreme inflatie aangemerkt kan worden als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW. In Coronatijd hebben wij gezien dat rechters dit juridische middel goed weten te vinden. En hoewel hier – voor zover ons bekend – nog geen rechtspraak over is verschenen, kunnen wij ons voorstellen dat een huurder die zelf de energielasten draagt, niet gehouden kan worden een dusdanig hoge huurverhoging te accepteren als die óók zijn oorzaak vindt in de hoge energieprijzen.
Tegelijkertijd hebben deze huurders dan wel op te boxen tegen een doorgaans vrij heldere contractuele bepaling, wat een beroep op artikel 6:258 BW behoorlijk kan bemoeilijken. In die zin geldt: wie niet waagt, wie niet wint.
