In onze nieuwsbrief van september vorige jaar schreven wij over een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam waarin is geoordeeld dat het overeengekomen huurprijsverhogingsbeding (bij verhuur van woonruimte) oneerlijk is op grond van de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen. Deze uitspraak staat niet op zichzelf. De rechtbank Amsterdam heeft sinds 2023 nieuw beleid met betrekking tot de toetsing van huurverhogingsbedingen in huurovereenkomsten voor woonruimte aan de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen. Die toetsing dient volgens de rechtbank ambtshalve te geschieden, dus ook indien de huurder geen beroep op de richtlijn doet of in het geval de huurder niet in de procedure verschijnt. Ook wordt het beding in zijn geheel vernietigd wanneer er sprake is van een “oneerlijk” beding. Het beding wordt dus ook vernietigd in het geval het beding maar gedeeltelijk oneerlijk is.
De (financiële) gevolgen van deze uitspraak en dit beleid kunnen voor verhuurders enorm zijn. In de door ons besproken uitspraak bestond het huurverhogingsbeding uit twee onderdelen, een verhoging die gebaseerd is op de consumentenprijsindex (de CPI) en daar bovenop bestond de mogelijkheid voor de verhuurder om de huurprijs te verhogen met 5%. De kantonrechter oordeelde dat het huurprijswijzigingsbeding “oneerlijk” is waardoor het beding volledig buitentoepassing wordt gelaten. Het hele beding ging dus onderuit. Terwijl in beginsel een beding dat toelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend en gebaseerd is op de CPI als “eerlijk” wordt aangemerkt. Het gevolg van deze uitspraak is dat de verhuurder nooit een beroep op het beding heeft kunnen doen, de huurprijs jarenlang ten onrechte is verhoogd, de huurder te veel huur heeft betaald en de verhuurder de huurprijs ook in de toekomst niet meer kan verhogen.
De rechtbank Amsterdam lijkt oog te hebben voor de gevolgen van haar uitspraak en haar beleid. De rechtbank is kennelijk ook niet helemaal zeker of de ingestoken koers juridisch juist is en heeft de Hoge Raad prejudiciële vragen (vraag over een uitleg van een rechtsregel) gesteld.
De volgende vragen zijn aan de Hoge Raad gesteld.
Vraag 1A: Kan een huurverhogingsbeding in een huurovereenkomst dat voorziet in een jaarlijks toe te passen opslag op de huurprijs van maximaal 3% boven de indexering krachtens de consumentenprijsindex, worden aangemerkt als een oneerlijk beding en wat zijn de bij de beoordeling daarvan toe te passen maatstaven, althans welke gezichtspunten zijn daarbij van belang?
Vraag 1B: Als een huurverhogingsbeding deels voorziet in een verhoging op grond van de wettelijke regeling of in een verhoging op een objectieve grond zoals een prijsindexcijfer en deels in een extra huurverhoging die als oneerlijk is aan te merken, moet het beding dan in zijn geheel vernietigd worden, of is alleen het oneerlijke deel vernietigbaar?
Vraag 2: Vervalt bij een oneerlijk huurverhogingsbeding de verschuldigdheid van iedere verhoging vanaf aanvang huurovereenkomst en voor de toekomst?
Vraag 3: Moet de rechter in zo’n geval – ook als de huurder zich niet gemeld heeft in de procedure – zelf nagaan wat er vanaf het begin van de huurovereenkomst teveel is betaald en dat bedrag aftrekken van de gevorderde huurachterstand?
Vraag 4: Kan de verhuurder zich beroepen op verjaring, wanneer de huurder de teveel betaalde huurverhogingen terugvordert,
Vraag 5: of is er een andere grond om een beperking te stellen aan de periode waarover de huurder de ten onrechte betaalde huurverhogingen kan terugvorderen?
Het is nog onbekend wanneer de Hoge Raad deze vragen zal beantwoorden. Wij houden u op de hoogte. Wilt u meer informatie over wat wel en niet (met consumenten) mag worden afgesproken of een check van uw huidige contracten en (algemene voorwaarden)?
Wij helpen u graag.
