Per 1 januari 2025 is de Huisvestingsverordening 2024 van de gemeente Amsterdam gewijzigd. In dit nieuwsbericht benoemen wij enkele voor de vastgoedpraktijk relevante wijzigingen.
Huisvestingsvergunning nodig voor middeldure woningen
Op grond van de Wet betaalbare huur geldt voor middeldure huurwoningen een maximum huurprijs. Dit zijn woningen met een huurprijs van €900,07 tot en met €1.184,82 (prijspeil 2025). De gemeente wil dat deze woningen verhuurd worden aan huishoudens met een middeninkomen. Daarom voert de gemeente voor middeldure huurwoningen een verbod in om deze zonder huisvestingsvergunning te wonen of in gebruik te geven. Wij gaan er van uit dat, gelet op het rechtsbeginsel dat de terugwerkende kracht van verboden in beginsel niet is toegestaan, dit verbod alleen geldt voor nieuwe verhuursituaties en niet voor bestaande situaties.
Bij de aanvraag voor een huisvestingsvergunning toetst de gemeente of daadwerkelijk een huishouden met een middeninkomen in de middeldure huurwoning gaat wonen. Bij de aanvraag voor een huisvestingsvergunning toetst de gemeente of daadwerkelijk een huishouden met een middeninkomen in de middeldure huurwoning gaat wonen. Een middeninkomen is een inkomen tot €81.633 per jaar voor eenpersoonshuishoudens en tot €89.821 per jaar voor meerpersoonshuishoudens (prijspeil 2025). De inkomensgrens is niet van toepassing als de persoon die verhuist een sociale huurwoning van een woningcorporatie achterlaat. De inkomensgrens is niet van toepassing als de persoon die verhuist een sociale huurwoning van een woningcorporatie achterlaat.
De aanvraag van een huisvestingsvergunning moet worden gedaan door de bewoner. Deze mag de woning pas bewonen na het verkrijgen van de vergunning. Ook de verhuurder draagt verantwoordelijkheid: deze mag een middeldure woning niet in gebruik geven aan een persoon die niet beschikt over een huisvestingsvergunningen. Gebeurt dit toch, dan kan de gemeente hiervoor een boete opleggen.
Huizenruil
Huizenruil als vorm van toeristisch gebruik is in opkomst. De gemeente wil huizenruil die plaatsvindt zonder enige vorm van betaling vrijstellen. Er hoeft dan geen vergunning of registratienummer te worden aangevraagd of aan andere regels van vakantieverhuur te worden voldaan. Wanneer er wel geld of punten gebruikt kunnen worden bij het huizenruilen, valt het wel onder de regels van ‘vakantieverhuur’. De belangrijkste regels zijn daarbij dat dat niet mag voor meer dan 30 nachten per jaar, het mag niet voor meer dan 4 personen en er is een registratieplicht, vergunningsplicht en meldplicht.
Korte huisbewaring
Vanaf 1 januari 2025 is het mogelijk om zonder vergunning een koopwoning of particuliere huurwoning – bijvoorbeeld vanwege een lange reis of een stage in het buitenland – tijdelijk in gebruik te geven aan iemand anders. Deze vrijstelling wordt korte huisbewaring genoemd en mag maximaal een keer per jaar voor een aaneengesloten periode van 3 tot 6 maanden plaatsvinden. Voor huurwoningen van corporaties is dit een keer in de 5 jaar toegestaan. Degene die de woning tijdelijk achterlaat moet ingeschreven blijven staan op het betreffende woonadres. De tijdelijke bewoner mag tijdens de periode niet op een ander woonadres in Amsterdam staan ingeschreven. Bij een huurwoning is er ook toestemming nodig van de verhuurder.
Inwoning/hospitaverhuur
De gemeente wil meer woonplekken in Amsterdam creëren door onder andere de drempels voor inwoning en hospitaverhuur verlagen. Inwoning en hospitaverhuur zijn vormen van vergunningvrij woningdelen waarbij een hoofdbewoner zijn huis deelt met een ander huishouden. De voorzieningen in de woning worden gedeeld, zoals de keuken, het toilet en/of de bad/doucheruimte. Als er voor het woningdelen huur wordt betaald, en er sprake is van een commerciële relatie tussen hoofdbewoner en huurder, dan noemen we de inwoning hospitaverhuur. Inwoning en hospitaverhuur waren al toegestaan, maar worden nu versoepeld:
- Inwoning was altijd pas mogelijk als het huishouding dat inwoning verleent daar eerst twee jaar had gewoond zonder inwonend huishouden. Deze termijn is verkort tot 1 jaar. Dit geldt ook voor hospitaverhuur.
- Inwoning/hospitaverhuur is direct toestaan (dus zonder ‘wachttijd’) als het inwoning verlenende of het inwonende huishouden getrouwd is of een geregistreerd partnerschap heeft.
- Voor mantelzorg of inwoning van eerste- tot en met vierdegraads familieleden is geen (omzettings)vergunning nodig.
Woningdelen
Woningdelen door 3 personen wordt gestimuleerd en makkelijker. De gemeente voert voor de hele stad een zogenaamd plus-quotum van 2 procent in voor omzettingen naar 3 onzelfstandige woonruimten. Hiermee kunnen extra woningen worden omgezet naar onzelfstandige woonruimten, die door 3 personen (huishoudens) worden gedeeld.
Dit betekent dat als het algemene wijkquotum (waarin geen onderscheid wordt gemaakt naar aantal kamers) vol is, er een beperkt aantal extra vergunningen per wijk beschikbaar is. Dit geldt alleen voor een omzetting naar 3 onzelfstandige woonruimten. Voor omzettingen naar vier of meer onzelfstandige woonruimten komt geen plus-quotum. Per wijk komen gemiddeld 55 extra plekken beschikbaar en in totaal circa 6000.
Boetetabellen
In 2024 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State geoordeeld dat de gemeenteraad in de boetetabellen moet differentiëren naar vijf aspecten: type overtreding, ernst, duur, bedrijfsmatig of niet en recidive. Mede naar aanleiding van deze uitspraken worden alle boetetabellen aangepast. De aanpassing ziet met name op meer onderscheid tussen bedrijfsmatige en niet-bedrijfsmatige overtredingen en omvang en ernst van de overtreding. Ook zijn de boetes voor een eerste overtreding verlaagd ten opzichte van de boetes in de vorige boetetabel.
