Inleiding
De Wet betaalbare huur (“Wbh”) is inmiddels alweer een tijd van kracht, sinds 1 juli 2024. De wet heeft twee hoofdonderdelen: 1) de huurprijsbescherming in de (voorheen) sociale sector is doorgetrokken naar het middensegment en 2) de huurprijsbescherming op basis van het puntenstelsel in het laag- en middensegment is (/wordt) dwingend. Voor dit tweede punt geldt dat de regulering van de huurprijzen als een verbodsbepaling is voorgeschreven en gemeenten een toezichthoudende en handhavende taak hebben gekregen.
Een belangrijk punt uit de nieuwe wetgeving is het jaar overgangsrecht voor een specifieke groep woningen die qua puntentelling in het laagsegment vallen, maar qua huurprijs in de vrije sector. Daarvoor geldt het volgende.
Dwingend WWS
Er zijn huurwoningen die eigenlijk in het laagsegment vallen, maar (ook nu nog) ‘te duur’ worden verhuurd. De wetgever heeft het noodzakelijk geacht om ook in deze lopende huurovereenkomsten in te grijpen. Echter niet direct: voor deze situaties is namelijk een overgangstermijn van één jaar geregeld. De Wbh maakt mogelijk dat deze huurwoningen uiterlijk een jaar na inwerkingtreding van de Wbh (1 juli 2025) zullen terugvallen in het laagsegment. Huurders kunnen dan, ondanks het feit dat zij in de eerste zes maanden van de huurovereenkomst de mogelijkheid hebben gehad om de aanvangshuurprijs te laten toetsen en hier geen gebruik van hebben gemaakt, alsnog naar de huurcommissie gaan om de huurprijs te laten corrigeren.
Jaar overgangstermijn
De gedachte achter het jaar overgangsrecht, zo blijkt uit kamerstukken bij de Wbh, is dat de verhuurder de mogelijkheid heeft om gedurende dit jaar actie te ondernemen. Zo kan de verhuurder verduurzamingsmaatregelen treffen of betere voorzieningen plaatsen, waardoor het puntenaantal van de woning wordt verhoogd, idealiter tot een puntenaantal boven de 186, zodat de woning in de vrije sector valt. Daarnaast zou de verhuurder met de huurder in gesprek kunnen gaan over mogelijke uitkoop van de huurder, zodat de huurovereenkomst wordt beëindigd en de huurwoning weer ter vrije beschikking van de verhuurder komt.
Conclusie
Verhuurders hebben, in het geval zij een woning in het laagsegment ‘te duur’ hebben verhuurd, dus nog enkele maanden (tot 1 juli 2025) de tijd om actie te ondernemen in de vorm van het nemen van (verduurzamings)maatregelen of het aanbrengen van betere voorzieningen, dan wel het uitkopen van huurders.
