Door het aanhoudende woningtekort zoeken gemeenten, ontwikkelaars en VvE’s steeds vaker naar manieren om extra woonruimte te creëren binnen de bestaande bebouwde omgeving. Een oplossing die daarbij steeds vaker wordt genoemd, is het zogenoemde optoppen van gebouwen: het toevoegen van één of meerdere extra bouwlagen op bestaande complexen.
Dit artikel ziet specifiek op optoppen binnen gebouwen die zijn gesplitst in appartementsrechten en waarbij dus een VvE betrokken is. Juist in deze context brengt optoppen belangrijke juridische aandachtspunten met zich mee.
Wat is optoppen?
Optoppen houdt in dat er extra woonruimte boven op een bestaand gebouw wordt gerealiseerd, bijvoorbeeld door het toevoegen van één of meerdere nieuwe bouwlagen. Hoewel optoppen in verschillende situaties kan voorkomen, krijgt het binnen een gesplitst appartementencomplex een bijzondere juridische dimensie.
Optoppen binnen een gesplitst gebouw
Wanneer een gebouw is gesplitst in appartementsrechten, zijn alle appartementseigenaren gezamenlijk eigenaar van de gemeenschappelijke delen van het gebouw, zoals het dak. Optoppen vindt in de praktijk veelal plaats op deze gemeenschappelijke delen.
Indien zonder aanpassing van de juridische structuur een extra bouwlaag wordt gerealiseerd, worden de appartementseigenaren in beginsel gezamenlijk mede-eigenaar van de nieuw ontstane ruimte, terwijl de bestaande kostenverdeling ongewijzigd blijft. Dit leidt doorgaans tot een onwenselijke situatie.
Om de eigendomsverhoudingen in overeenstemming te brengen met de nieuwe situatie, zal in de regel een wijziging van de akte van splitsing vereist zijn. Daarbij kunnen bijvoorbeeld nieuwe appartementsrechten worden gecreëerd voor de gerealiseerde woningen.
Voor een dergelijke wijziging is doorgaans een gekwalificeerde meerderheid vereist, veelal ten minste vier vijfde van het totale aantal stemmen binnen de VvE. Daarnaast is vaak toestemming nodig van beperkt gerechtigden, zoals hypotheekhouders. De wijziging dient notarieel te worden vastgelegd en te worden ingeschreven in de openbare registers.
Dit ligt anders wanneer uitsluitend sprake is van een verbouwing binnen een bestaand privégedeelte waarbij tevens gemeenschappelijke delen worden geraakt. In dergelijke gevallen kan onder omstandigheden worden volstaan met een toestemmingsbesluit van de VvE. Indien het privégedeelte echter wordt uitgebreid – bijvoorbeeld bij een dakopbouw – zal doorgaans alsnog een wijziging van de akte van splitsing nodig zijn.
Praktische knelpunten
Hoewel optoppen maatschappelijk aantrekkelijk kan zijn, blijkt het in de praktijk vaak lastig om binnen een VvE voldoende draagvlak te creëren. Appartementseigenaren die geen direct financieel voordeel ervaren, zijn niet altijd bereid in te stemmen met bouwplannen. Daarnaast spelen zorgen over bouwoverlast, constructieve risico’s en fundering een rol. De vereiste gekwalificeerde meerderheid kan er daardoor toe leiden dat individuele eigenaren feitelijk een blokkerende positie innemen. Soms is er dus een rechtsgang nodig om deze blokkade te doorbreken.
Conclusie
Optoppen kan een waardevolle bijdrage leveren aan de uitbreiding van de woningvoorraad en aan de verduurzaming van bestaande gebouwen. Tegelijkertijd vraagt het binnen een VvE-context om een zorgvuldige juridische aanpak. Ontwikkelaars, beleggers en VvE’s doen er goed aan niet alleen naar de bouwkundige en financiële aspecten te kijken, maar juist ook naar de juridische structuur en de voorwaarden voor wijziging van de splitsingsakte. Tijdig juridisch advies voorkomt problemen en onduidelijkheden in een later stadium.
