Per 1 januari 2020 gaat in Amsterdam de (nieuwe) Huisvestingsverordening (HVV 2020) gelden. Op 1 juni jl. heeft het college van B&W een ontwerp van de HVV 2020 ter inzage gelegd. In de periode daaropvolgend zijn er veel zienswijzen (501) op de door het college voorgestelde wijzigingen naar voren gebracht. Het college heeft op die zienswijzen gereageerd in een Nota van Beantwoording. Daarin staat onder meer hoe het college omgaat met alle binnengekomen reacties. Een aantal suggesties is door het college overgenomen maar de meeste voorgestelde wijzigingen blijven zoals ze reeds in het ontwerp van de HVV 2020 waren opgenomen.
Dit nieuwsbericht is een vervolg op ons nieuwsbericht van 16 juli 2019. Ons bericht bevat geen volledige samenvatting van de aangekondigde wijzigingen maar gaat in op de belangrijkste wijzigingen over één van de onderwerpen, het zogeheten woningdelen. De reacties van het college in haar Nota van Beantwoording over woningdelen zijn in ons bericht meegenomen. Naast woningdelen bevat de HVV 2020 voorgestelde wijzigingen over (onder meer) de woonruimteverdeling, Bed & Breakfast en vakantieverhuur.
Woningdelen
Van woningdelen wordt gesproken als meer dan twee volwassenen een woning bewonen. In Amsterdam is voor woningdelen een zogeheten omzettingsvergunning verplicht. Aan deze omzettingsvergunning kunnen voorwaarden worden verbonden.
Individuele huurcontracten
Het verplicht stellen van een individueel huurcontract per huurder is één van die voorwaarden die per 1 januari 2020 zal worden ingevoerd. Het college wil met het invoeren van een individueel huurcontract per huurder lagere huurprijzen en meer huurbescherming bewerkstelligen. Door het verplicht stellen van individuele huurcontracten wordt het, volgens het college, voor de huurder eenvoudiger om bij de Huurcommissie de huurprijs te laten toetsen. Daarnaast zou de huurprijs bij een individueel huurcontract mogelijk lager liggen en is het voor een verhuurder niet langer mogelijk om de groep huurders als geheel aan te spreken wanneer zij hun verplichtingen niet nakomen.
In onze publicatie van 16 juli 2019 schreven wij dat het nog maar de vraag is hoe het verplicht stellen van individuele huurcontracten, die de mogelijkheid beperkt om (voldoende) inkomsten te behalen uit het verhuren van woonruimte, zich verhoudt tot het recht op ongestoord genot van eigendom op basis van artikel 1 Eerste Protocol (EP) bij het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens (EVRM). Het college is van mening dat deze voorwaarde gerechtvaardigd is omdat deze als doel heeft de samenstelling van de woonruimtevoorraad en de leefbaarheid te beschermen.
Het moet echter nog maar blijken of deze voorwaarde inderdaad geen ongerechtvaardigde beperking van het eigendomsrecht oplevert. Alleen de rechter kan daar duidelijkheid over geven. Het is dan ook zeker niet uit te sluiten dat hier in de praktijk procedures over zullen volgen.
Voor verhuurders die beschikken over een omzettingsvergunning die vóór 1 januari 2020 is verleend, geldt de voorwaarde van een individueel contract per huurder niet. Deze verhuurders kunnen hun woning blijven verhuren op basis van de voorwaarden zoals die golden op het moment van afgifte van de vergunning.
Quota: maximaal aantal omzettingsvergunningen
Verder gaan er quota gelden voor het aantal te verlenen omzettingsvergunningen zodat per pand, per wijk en voor de hele stad Amsterdam maxima worden gesteld. Zo mag maximaal 25% van het aantal woningen in een pand of op een verdieping van een complex worden omgezet. In het geval van minder dan vier woningen in een pand mag maximaal één woning worden omgezet.
De quota zijn ervoor bedoeld om kamerverhuur evenredig over de stad te spreiden. Het college gaat de effecten hiervan monitoren. De resultaten daarvan zouden aanleiding kunnen zijn om na verloop van tijd de quota aan te passen. Zoals wij in onze publicatie van 16 juli 2019 al berichtten, is het maar de vraag of het college met deze maatregel in voldoende mate aan de eisen van de Europese Dienstenrichtlijn voldoet. Door de in te voeren quota kunnen het aantal te verlenen vergunningen immers schaars worden wat mogelijk in strijd kan zijn met het gelijkheidsbeginsel en met de eisen als genoemd in artikel 10 van de Europese Dienstenrichtlijn.
Verval van vergunning
Als volgens de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegeven (BRP) gedurende ten minste 3 maanden minder dan 3 volwassenen staan ingeschreven dan vervalt automatisch de omzettingsvergunning. Hieraan is na de inspraak toegevoegd dat de 3 maanden ingaan nadat de gemeente de verhuurder heeft geïnformeerd over het te lage aantal inschrijvingen. Hierbij zijn vraagtekens te plaatsen omdat de verhuurder zich moeilijk kan wapenen tegen huurders die zich niet inschrijven. Bovendien kan een verhuurder een eenmaal uitgeschreven huurder niet tot (her)inschrijving dwingen.
Géén geluidseisen meer bij drie kamers
Voor omzetting ten behoeve van maximaal 3 kamers gelden geen geluidseisen meer. Verder geldt dat bij de aanvraag voor een omzettingsvergunning vanaf 4 kamers, de verhuurder pas uiterlijk 1 juli 2022 aan moet tonen dat voldaan is aan de geluidseisen.
Inwoning
Het onderscheid tussen kamerverhuur en inwoning wil het college verduidelijken. Ook wil het college voorkomen dat inwoning wordt gebruikt om de vergunningplicht voor kamerverhuur te omzeilen. Het college wil daarom inwoning beperken tot één huishouden (op dit moment: twee huishoudens) en alleen (nog) toestaan als de hoofdbewoner(s) de woning minimaal twee jaar alleen hebben bewoond (met uitzondering van inwoning van eerste- of tweedegraads familie of mantelzorg).
Zelfbewoningsplicht
Sommige insprekers vinden dat de gemeente een zelfbewoningsplicht moet instellen en ‘buy-to-let’ moet beperken. Onderzoek wijst echter uit dat woningbeleggers maar beperkt invloed hebben op de (hoogte van de) huizenprijzen. Daarom is er (thans) geen reden tot maatregelen om de activiteiten van woningbeleggers aan banden te leggen.
Tot slot
De concept HVV 2020 met daarin de aangepaste voorstellen wordt behandeld in de raadscommissie op woensdag 20 november a.s. Na behandeling in de commissie wordt de concept-HVV 2020 ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad. De behandeling door de gemeenteraad is op 27 november a.s.
