Evident is dat de Corona-crisis een enorme invloed heeft op de omzet van (met name) restaurants en hotels. Maar gelukkig opent er, zelfs in deze tijden, af en toe nog wel een nieuw restaurant of zelfs een nieuw hotel zijn deuren.
De vraag is dan uiteraard, wat spreken partijen af over de huurprijs? Een huurder zal in deze tijden waarschijnlijk geen al te hoge huur kunnen betalen. Aan de andere kant hoopt een ieder natuurlijk dat deze crisis snel weer voorbij is en we terug kunnen naar ‘het oude normaal’, waarbij er genoeg omzet gemaakt kan worden. Dan is het wel weer wat gek als de huurder de rest van de looptijd van de huurovereenkomst een ‘pre-Corona- lage huur’ verschuldigd blijft.
Een variant waar partijen dan voor zouden kunnen kiezen is zogenaamde omzethuur of omzetafhankelijke huur. Dit oogt als een buitengewoon redelijk oplossing: als huurder helaas maar een lage omzet weet te realiseren in het gehuurde dan zal hij ook een relatief lage huur verschuldigd zijn. Gaat het huurder beter en gaat zijn omzet omhoog dan zal ook de verschuldigde huur omhoog gaan.
Toch is het een kwestie van goed oppassen bij omzethuur. Ik licht dat toe:
Restaurants en hotels vallen onder het huurregime van artikel 7:290 BW e.v. Dat betekent dat er een aantal wettelijke bepalingen automatisch van toepassing is, waaronder het recht voor partijen om na verloop van tijd bij de rechter een markthuurprijsaanpassing te vorderen. Daarbij wordt de bestaande huurprijs dan aangepast aan die van ‘vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse’. Maar hoe gaat het dan met de omzethuur? Want dat blijft vaak in een uitzondering. De meeste huurovereenkomsten (en dus ook die van ‘vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse’) kennen immers een vaste huurprijs en geen omzetafhankelijke. Let er dan ook op dat de rechter in het kader van een huurprijsherzieningsprocedure niet verplicht is om weer een omzethuur vast te stellen. Het kan dus voorkomen dat partijen bij het aangaan van de huur een omzethuur zijn overeengekomen, maar de rechter in het kader van een huurprijsherzieningsprocedure vervolgens de nadere huurprijs vaststelt op basis van een vaste huurprijs.
Men zou geneigd zijn om te denken dat als partijen dit wil voorkomen partijen ze deze wettelijk mogelijkheid van een huurprijsaanpassing op voorhand contractueel zouden moeten uitsluiten. Probleem daarbij is echter dat de wet bepaalt dat er niet ten nadele van huurder van een aantal wettelijke bepaling afgeweken mag worden (waaronder de mogelijkheid tot huurprijsaanpassing), tenzij daar door de kantonrechter op voorhand goedkeuring voor is verleend. Als deze goedkeuring niet op voorhand wordt verkregen, dan kan een huurder tijdens de looptijd van de huurovereenkomst de vernietiging inroepen van een dergelijk contractuele uitsluiting.
Conclusie is dat het afspreken van een omzethuur een mooie oplossing lijkt voor partijen die in deze bijzondere tijden een nieuwe huurrelatie aangaan, maar dat men daarbij niet over één nacht ijs dient te gaan. Laat je dus goed voorlichten voor je dergelijke afspraken maakt!
