Zij die thuis zijn in de verhuur van vastgoed, weten meestal wel dat de verhuurder van zogeheten ’290-bedrijfsruimte’ – grofweg: horeca, winkelruimte, ambtachtsbedrijven – die huurovereenkomst niet eenvoudig kan beëindigen, óók niet tegen het einde van een huurtermijn. Ook indien tijdig wordt opgezegd tegen het einde van de huurovereenkomst, komt er nog een rechterlijke toets aan te pas, waarbij de rechter dient te toetsen of aan de strenge eisen voor opzegging op een van de door de wet genoemde opzeggingsgronden is voldaan. Is aan die eisen niet voldaan, dan blijft de huurovereenkomst gewoon in stand.
Deze systematiek leidt ertoe dat huurcontracten voor winkelruimte die ooit zijn aangegaan voor 5 jaar, zo 30 jaar kunnen duren. Gelet hierop, is het voor verhuurders dus van groot belang om te weten op welke gronden zij toch tot beëindiging van de huurovereenkomst kunnen komen. Indien de huurder echter altijd netjes zijn huur heeft betaald, en het gehuurde ook gebruikt in overeenstemming met het bestemmingsplan, zijn de mogelijkheden tamelijk beperkt. In die situatie zoeken verhuurders vaak hun toevlucht tot de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’, welke grond ingezet kan worden als de verhuurder het gehuurde zélf wil gaan exploiteren.
In een recent arrest heeft de Hoge Raad nog eens uiteengezet wat er nodig is om op deze grondslag tot een beëindiging te komen. Vereist is dat de verhuurder aannemelijk maakt dat hij of zij het gehuurde duurzaam en zelf in gebruik zal nemen, reden waarom hij het gehuurde dringend nodig heeft. Slaagt de verhuurder erin dat aannemelijk te maken, dan moet de rechter de beëindiging van de huurovereenkomst uitspreken. Voor een belangenafweging is dan geen plaats meer, aldus de Hoge Raad.
Wanneer heeft een verhuurder het pand nu dringend nodig voor eigen gebruik? Het antwoord daarop van de Hoge Raad is vrij simpel: als (gebruik van) het pand voor de verhuurder van wezenlijk belang is. Daarbij kunnen algemene bedrijfseconomische redenen al voldoende zijn: indien de verhuurder het verhuurde bijvoorbeeld op enige wijze kan inzetten voor zijn eigen bedrijfsvoering.
In het concrete geval waarover de Hoge Raad te oordelen had, had de huurder nog betoogd dat de verhuurder, die naast het gehuurde nog andere panden in portefeuille had, maar moest aantonen dat hij voor zijn plannen niet een van zijn andere panden in kon zetten. Door dat betoog zet de Hoge Raad een duidelijke streep. Het kan zo zijn dat van een verhuurder verwacht mag worden dat hij een ander pand uit zijn portefeuille eerder inzet dan een lopend huurcontract te beëindigen, maar dan is het aan de huurder om aan te tonen waarom dat pand dan net zo geschikt is en waarom het onredelijk zou zijn van de verhuurder om niet dat pand in te zetten.
Hoewel dit arrest niet wereldschokkend is – veel was al bekend – valt daarin wel duidelijk terug te zien dat de Hoge Raad een strakkere lijn aanhoudt dan de lagere rechtspraak, die doorgaans vrij huurdersvriendelijk oordeelt. Wat dat betreft is het interessant om te zien of de lagere rechtspraak deze lijn over zal nemen, en wij in de toekomst meer huurbeëindigingen op deze grond zullen zien. Heeft u een pand verhuurd waar u eigenlijk zelf plannen mee heeft? Of ziet u zich als huurder geconfronteerd met een verhuurder die uw huurovereenkomst heeft opgezegd? Neem dan contact op.
