Vastgoed / Huurrecht

Contractuele boete niet gematigd, maar geheel buiten werking gesteld!

Inleiding
Over matiging van contractuele boetes is veel geschreven en is veel jurisprudentie te vinden. Hoofdregel is dat contractuele boetes in beginsel niet worden gematigd, tenzij onverkorte toepassing van de contractuele boete tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat leidt. Een rechter mag een matigingstoets niet uit zichzelf toepassen, dit moet door de aangesproken partij expliciet worden gevraagd.

Er kan voor consumenten echter nog een andere mogelijkheid zijn om onder de werking van contractuele boetes uit te komen.

Europese richtlijn
In 1993 is er een Europese richtlijn aangenomen (Richtlijn 93/13/EEG, hierna: “de Richtlijn”). Deze richtlijn is van toepassing op oneerlijke bedingen in overeenkomsten tussen verkopers en consumenten. Recentelijk (30 mei 2013) heeft het Europese Hof van Justitie bepaald dat hier ook onder wordt verstaan een huurovereenkomst tussen een verhuurder en een particuliere huurder.

De richtlijn bepaalt dat een beding, waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk wordt beschouwd als het beding het evenwicht tussen de wederzijdse rechten en plichten van partijen aanzienlijk verstoort ten nadele van de consument/huurder. Als hiervan sprake is, dient het beding als niet-bindend te worden beschouwd. Daarmee komt het gehele beding dus zelfs te vervallen.

Toepassing in Nederland
Op 16 juli 2013 heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden geoordeeld dat de algemene voorwaarden woonruimte ROZ 2003 een boetebeding bevatten (art. 20.2 en 20.6) waarover niet apart was onderhandeld en die het evenwicht tussen partijen in het nadeel van de particuliere huurder verstoorde. Gelet op de Richtlijn oordeelde het Gerechtshof dat het beding buiten werking gesteld diende te worden.

De Hoge Raad is in haar arrest van 13 september 2013 nog verder gegaan door te stellen dat de Nederlandse rechter niet alleen gehouden is de Richtlijn toe te passen op boetebedingen in algemene voorwaarden, maar dat de rechter dit ook ambtshalve moet doen, dus zonder dat hier door partijen om wordt gevraagd. Zelfs in verstekzaken dient de rechter te toetsen of sprake is van een onredelijk boetebeding als bedoeld in de Richtlijn.

Tot slot heeft het Gerechtshof ’s Hertogenbosch, in lijn met de hierboven genoemde uitspraken, op 24 september 2013 eveneens geoordeeld dat een contractueel boetebeding in algemene voorwaarden voor een huurovereenkomst woonruimte onredelijk bezwarend is voor de particuliere huurder en werd dit beding vernietigd.

Conclusie
Uit bestaande jurisprudentie volgt, dat een beroep van een huurder op matiging van een contractuele boete niet eenvoudig is. Er moet sprake zijn van zeer bijzondere omstandigheden die een beroep op matiging rechtvaardigen. De particuliere huurder heeft nu echter een tweede ijzer in het vuur, de Richtlijn en de uitleg daarvan door de Nederlandse rechter. Wanneer het gaat om een contractueel boetebeding in algemene voorwaarden lijkt uit de jurisprudentie te volgen dat een beroep op dit beding door de verhuurder niet zal slagen, aangezien het boetebeding zal worden vernietigd/buiten werking zal worden gesteld.

Wat in de overwegingen van de Gerechtshoven belangrijk was, is dat er over de boetebedingen niet was onderhandeld, dat er geen onderscheid werd gemaakt naar de ernst van de overtreding en de hoogte van de boete, dat er geen limiet aan de boete was gesteld en dat naast de contractuele boete ook afzonderlijk schadevergoeding kan worden gevorderd. Het is voor verhuurders van woonruimten aan particulieren zaak om aan de hand van de maatstaf uit de verschillende arresten en de Richtlijn een oplossing te zoeken om de prikkel tot nakoming die het contractuele boetebeding voor de particuliere huurder is, te behouden of te vervangen door een vergelijkbare prikkel.

Heeft u vragen over bovenstaand artikel, neem dan contact op met mr. Tim Boer, mr. Stephan Kloosterman, mr. Stefan Pentinga, of mr. Tim Sanders van de sectie Vastgoed.

Labré advocaten stelt haar nieuwsberichten zorgvuldig samen op basis van de op dat moment geldende regelgeving. Onze nieuwsberichten kunnen door de actualiteit worden achterhaald en hebben een algemeen karakter waardoor zij niet als juridisch advies kunnen worden beschouwd.

Dit artikel delen:

Menu