Sommige huurovereenkomsten voor geliberaliseerde woonruimte bevatten een contractuele bepaling die de verhuurder de mogelijkheid geeft om (los van de jaarlijkse indexering) aanpassing van de huurprijs te verlangen in verband met de ontwikkeling in de markt. Dit artikel ziet op de situatie dat de betaalde huurprijs niet (meer) overeenkomt met (kort gezegd) de markthuurprijs. Veelal bepaalt de huurovereenkomst ook dat indien de huurder niet instemt met een dergelijk voorstel voor een hogere huurprijs, verhuurder vervolgens de mogelijkheid heeft de huurovereenkomst op te zeggen.
Wat niet veel verhuurders weten is dat deze mogelijkheid tot huurprijsverhoging bij geliberaliseerde woonruimte (los van de indexering) ook mogelijk is indien dat niet uitdrukkelijk is opgenomen in de huurovereenkomst. Artikel 7:274 lid 1 sub d BW bepaalt namelijk dat de rechter een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst kan toewijzen indien de huurder “niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte”. De wet bepaalt verder dat een dergelijk aanbod bij geliberaliseerde woonruimte ook louter mag zien op een hogere huurprijs.
Indien een verhuurder van geliberaliseerde woonruimte dus verhuurt voor een huurprijs die niet (meer) overeenstemt met (kort gezegd) de markthuurprijs, dan kan hij een voorstel doen aan de huurder voor een hogere huurprijs. Indien de huurder vervolgens niet instemt met het aanbod voor een hogere huurprijs, dan kan de verhuurder vervolgens de huurovereenkomst (met inachtneming van de voorgeschreven formaliteiten) opzeggen op grond van genoemd wetsartikel. In vrijwel de meeste gevallen stemt de huurder niet in met een dergelijke opzegging. Indien de verhuurder dan vervolgens een beëindigingsprocedure start, dan zal de Kantonrechter moeten beoordelen of het eerder gedane aanbod aangemerkt kan worden als “een redelijk aanbod”. De Kantonrechter heeft uitdrukkelijk niet de mogelijkheid om zelf een huurprijs vast te stellen. Een dergelijke procedure heeft dus een sterk “alles of niets – karakter.” Ofwel de kantonrechter oordeelt dat het aanbod als “een redelijk aanbod” aangemerkt kon worden (in welk geval aangenomen zou moeten worden dat er rechtsgeldig is opgezegd) ofwel de kantonrechter komt tot het oordeel dat het aanbod geen “redelijk aanbod” was (in welk geval er niet rechtsgeldig is opgezegd). In veel gevallen laten partijen het niet zover komen en komen zij beiden in minnelijk overleg tot een aangepaste huurprijs.
