Op 3 augustus 2023 heeft de kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam een opvallend vonnis gewezen over een huurprijswijzigingsbeding met mogelijk verstrekkende gevolgen (te raadplegen via rechtspraak.nl (ECLI:NL:RBAMS:2023:4800).
Casus
Kort gezegd speelde het volgende. Sinds 2005 huren twee huurders een woning van hun verhuurder Bouwinvest. In de huurovereenkomst is het volgende huurprijswijzigingsbeding opgenomen:
De huurprijs wordt voor het eerst per 1 juli volgend op de huuringangsdatum en vervolgens jaarlijks per 1 juli verhoogd met een door de verhuurder vast te stellen percentage, zijnde de percentuele wijziging van het maandindexcijfer voor de maand februari, van de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens, op de meest recente tijdsbasis vastgesteld, berekend overeenkomstig lid II van deze bepaling, vermeerderd met maximaal 5% (van het door de verhuurder vast te stellen ophogingspercentage).
In de huurovereenkomst is een huurprijs van € 865,00 per maand vermeld. De huurprijs is vanwege het wijzigingsbeding inmiddels verhoogd tot een bedrag van € 1.534,75 per maand. In augustus 2022 zijn de huurders door de kantonrechter veroordeeld tot betaling van een huurachterstand. In een nieuwe procedure vordert de verhuurder vervolgens, kort gezegd, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, met veroordeling van de huurders tot betaling van een huurachterstand.
Oordeel van de kantonrechter
De kantonrechter toetst ambtshalve of het huurprijswijzigingsbeding in strijd is met Europees recht (de Richtlijn oneerlijke bedingen) wanneer de huurovereenkomst is gesloten met een consument. Bij de vraag of sprake is van een “oneerlijk” beding, worden alle omstandigheden rond het sluiten van de overeenkomst meegewogen. In principe is een beding dat een wijziging van de huurprijs regelt “eerlijk” wanneer die wijziging is gebaseerd op de consumentenprijsindex (de CPI) en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend. Ook wanneer het beding verwijst naar de wettelijke regels met betrekking tot de wijziging van de huurprijs is het beding “eerlijk”. In deze zaak is het naast een verhoging met de inflatiecorrectie ook mogelijk om daar bovenop nog ieder jaar 5% verhoging aan te zeggen. De rechtbank oordeelt dat het evenwicht tussen partijen hiermee ten nadele van de huurder aanzienlijk is verstoord. Daarnaast merkt de rechtbank nog op dat het beding verder ook niet voldoet aan de daarvoor gestelde voorwaarden. Zo vermeldt het niet de gronden op basis waarvan (en de wijze waarop) de huurprijs kan worden aangepast en ook geen geldige reden voor de jaarlijkse wijziging van de huurprijs met 5% bovenop de inflatiecorrectie. De conclusie van de kantonrechter luidt dan ook dat het huurprijswijzigingsbeding “oneerlijk” is, waardoor het beding volledig buiten toepassing wordt gelaten. Gevolg daarvan is dat verhuurder Bouwinvest nooit een beroep op dit artikel heeft kunnen doen en dus dat de huurprijs van meet af aan niet is verhoogd. Dat betekent dat moet worden uitgegaan van een huurprijs van € 865,00 per maand, vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot op de dag van vandaag. De rechtbank oordeelt dat – in plaats van een betalingsachterstand – sprake is van een betalingsvoorstand, waardoor de huurders zich kunnen beroepen op verrekening. De vorderingen van verhuurder Bouwinvest worden afgewezen.
Conclusie
De gevolgen van deze uitspraak kunnen enorm zijn, zeker voor verhuurder Bouwinvest. Indexeringsbedingen worden vaak gebruikt in meerdere overeenkomsten. Als het vonnis van de Rechtbank Amsterdam standhoudt, dan kunnen dergelijke indexeringsbedingen van tafel worden geveegd vanwege strijd met het Europees recht. Het gevolg daarvan is dat het indexeringsbeding volledig buiten toepassing wordt gelaten en de aanvangshuurprijs van meet af aan niet is verhoogd.
De kans dat verhuurder Bouwinvest hoger beroep instelt tegen dit vonnis is, gelet op de grote gevolgen voor haar, dan ook zeer aanwezig. Of het gerechtshof het oordeel van de rechtbank zal volgen, zal de toekomst uitwijzen. Via deze blog zullen wij u op de hoogte houden van de ontwikkelingen in deze zaak.
Overigens staat deze uitspraak niet op zichzelf. De Rechtbank Amsterdam heeft zich al in meerdere uitspraken uitgelaten over het huurprijswijzigingsbeding (zie bijvoorbeeld ook de uitspraak van 21 april 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:2420 en de uitspraak van 12 mei 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:3124).
