De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (verder: de Afdeling) heeft dit jaar in twee uitspraken meer duidelijkheid gegeven over de toepassing van het zogeheten pandquotum bij omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte (ook wel kamerbewoning genoemd). Dit quotum is van belang voor het kunnen verkrijgen van een vergunning voor kamerbewoning.
Juridisch kader
De regels voor omzetten van zelfstandige woningen naar onzelfstandige woningen in de gemeente Amsterdam zijn vastgelegd in de Huisvestigingsverordening Amsterdam 2020. Daarin staat – samengevat – dat als een woning door meer dan twee personen wordt bewoond die niet tot hetzelfde huishouden behoren er sprake is van kamerbewoning, waarvoor een omzettingsvergunning vereist is. Om in aanmerkingen te kunnen komen voor deze vergunning moet onder andere worden voldaan aan het ‘wijkquotum’ en het ‘pandquotum’. Op die manier wil de gemeente de woningvoorraad beschermen en mogelijke overlast in buurten tegengaan.
Wijkquotum
Het wijkquotum is het maximale aantal omzettingsvergunningen die voor een bepaalde wijk mag worden verleend. Hierbij is van belang dat een wijk niet hetzelfde is als een stadsdeel. Een stadsdeel kan uit meerdere wijken bestaan met ieder hun specifieke wijkquotum. Op de website van de gemeente is te vinden of er binnen een wijkquotum nog ruimte is voor vergunningverlening.
Pandquotum
Dit artikel gaat echter uitsluitend over het pandquotum: in een pand of in een rij aaneengesloten woningen mag maximaal 25 procent van de woningen worden omgezet naar onzelfstandige woonruimten. Artikel 3.3.11, tweede lid, van de Huisvestingsverordening werkt dit verder uit:
“Maximaal 25 procent van het aantal woningen in een pand, of in een rij aaneengesloten eengezinswoningen, kan bestaan uit omgezette woonruimten. Waarbij geldt dat:
- Bij minimaal vier zelfstandige woonruimten per verdieping kan tot een maximum van 25 procent van het totaal aantal woningen per verdieping uit omgezette woonruimte bestaan;
- Bij minder dan vier zelfstandige woonruimten per verdieping kan tot een maximum van 25 procent van het totaal aantal woningen per pand uit omgezette woonruimten bestaan; en.
- Bij minder dan vier woningen per pand kan er maximaal sprake zijn van één omgezette woonruimte.”
In de praktijk is vanwege de tekst ‘Waarbij geldt dat’ discussie ontstaan over de vraag of het bepaalde in sub a, b, c moest worden gelezen als een aanvulling of juist als uitzondering op de hoofdregel dat maximaal 25 procent van het aantal woningen in een pand, of in een rij aaneengesloten eengezinswoningen, kan bestaan uit omgezette woonruimten.
De Afdeling kwam in een uitspraak van 12 maart 2025 (ECLI:NL:RVS:2025:1037) tot het oordeel dat deze bepalingen als een uitzondering op de hoofdregel gelden:
3.1. Het college heeft beoogd toepassing te geven aan artikel 3.3.11, tweede lid, aanhef en onder c van de Verordening. Ter zitting is met partijen uitvoerig besproken wat bedoeld wordt met deze bepaling. [appellanten] betogen dat de in de aanhef van dit artikel opgenomen woorden ‘Waarbij geldt dat’ moeten worden gelezen als introductie van vereisten die gelden naast de eis uit de aanhef. Er bevinden zich drie woningen in het pand. Wanneer één woning wordt omgezet, komt dat in de lezing van [appellanten] neer op een omzetting van 33%, wat meer is dan het in de aanhef vermelde maximum van 25%. De Afdeling is evenwel van oordeel dat, voor zover hier van belang, de tekst ‘Waarbij geldt dat’ een onder c vermelde uitzondering inleidt op de hoofdregel dat maximaal 25% van het aantal woningen in een pand kan worden omgezet. Een andere lezing zou het tweede lid, aanhef en onder c, van de Verordening betekenisloos maken en is dus niet logisch.
In een uitspraak van 2 juli 2025 (ECLI:NL:RVS:2025:2950) had het college van B&W van Amsterdam een vergunning verleend voor het omzetten van de zelfstandige woonruimte in vijf onzelfstandige woonruimten. Omwonenden maakten bezwaar, omdat in de rij woningen waartoe dit pand behoorde al meerdere omzettingsvergunningen waren afgegeven. Volgens hen was daarmee het pandquotum van 25 procent overschreden. Het college betoogde dat dit niet het geval was, omdat er binnen het pand zelf nog voldoende ruimte bestond. Volgens het college bood artikel 3.3.11 de keuze om of te kijken naar het pand óf naar de rij aaneengesloten woningen. De Afdeling bestuursrechtspraak was dit niet met het college eens en oordeelde dat pandquotum van 25 % zowel (tegelijkertijd) geldt voor het pand afzonderlijk als voor de rij woningen. Zodra in de rij woningen de 25 procent is bereikt, kan er geen nieuwe omzettingsvergunning meer worden verleend, ook niet als het pand zelf nog ruimte zou bieden. Dit werkt ook andersom: ook als er nog wel voldoende ruimte in de rij is maar niet in het pand, wordt niet voldaan aan het pandquotum.
Conclusie
De uitspraken van 12 maart en 2 juli 2025 verstrekken meer duidelijkheid over de werking van het pandquotum. Dit zorgt voor meer zekerheid bij burgers en ondernemers. Opvallend is dat er twee uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak nodig waren om hierover licht in het duister te brengen. Dit bewijst dat de regelgeving van de gemeente soms aan duidelijkheid te wensen over laat. Dat laatste wordt ook expliciet bevestigd in de uitspraak van 2 juli 2025. Om misverstanden over de gemeentelijke regels over kamerverhuur e.d. te voorkomen, is het vaak raadzaam om tijdig juridisch advies in te winnen.
