In een eerder artikel schreven wij al over de reikwijdte van artikel 7:226 BW, waarin de in vastgoedland welbekende stelregel ‘Koop breekt geen huur’ is vastgelegd. Kort en goed is in dat wetsartikel bepaald dat, indien het gehuurde wordt verkocht, de rechten en plichten van de partijen bij die huurovereenkomst automatisch overgaan op de koper van het gehuurde. In dat eerdere artikel lieten wij zien dat de Hoge Raad dit artikel soms ruim leest – zo oordeelde hij toentertijd dat deze regel ook geldt indien slechts een gedeelte van de verhuurde zaak wordt verkocht.
Echter, in een recent arrest oordeelde de Hoge Raad juist weer dat artikel 7:226 BW, in andere scenario’s, niet ruim moet worden uitgelegd. En dat oordeel kan best grote consequenties hebben voor (vooral) huurders die dachten zich op artikel 7:226 BW te kunnen beroepen.
Wat was er aan de hand?
In een zaak die op Sint Maarten speelde – maar evenzogoed van belang is voor het recht hier op het vaste land – deed zich het volgende voor. Een projectontwikkelaar, Kildare, had daar een resort gesticht, dat deels als hotel zou worden gebruikt en deels via timeshare-constructies zou worden verhuurd. Kildare trad echter, hoewel de eigenaar van het resort, niet zelf op als hotelexploitant of als verhuurder in de timeshare-constructies. Daarvoor gebruikte zij een tweetal afzonderlijke vennootschappen, die wel tot haar concern behoorden. Aldus was het een andere vennootschap, Endless Vacation N.V., die optrad als verhurende partij, ondanks dat zij geen juridisch eigenaar was van hetgeen zij verhuurde.
Jaren later gaat Kildare failliet en worden haar bezittingen openbaar geveild door de financierende bank. Daartoe behoort ook het resort, dat op dat moment door Endless Vacation (deels) is verhuurd aan een groot aantal timeshare-nemers. Het resort wordt op de veilig gekocht door Alegria. Nu zou men, op basis van het beginsel ‘koop breekt geen huur’, kunnen verwachten dat de huurovereenkomsten van de timeshare-nemers daarmee overgaan op Alegria. Maar niets blijkt minder waar. Alegria stelt zich namelijk op het standpunt dat zij niets te maken heeft met de tussen Endless Vacation en de timeshare-nemers gesloten huurovereenkomsten – en ontzegt de timeshare-nemers hun toegang tot het resort. Die timeshare-nemers accepteren dat niet en starten een procedure tegen Alegria, waarin zij – kort gezegd – vorderen dat Alegria hen de toegang tot hun appartementen teruggeeft en de gesloten huurovereenkomsten respecteert.
De rechtspraak
Bij de rechtbank krijgen de timeshare-nemers gelijk. En vervolgens, nadat Alegria in hoger beroep is gekomen, ook bij het Hof. Alegria laat het er echter niet bij zitten en gaat in cassatie bij de Hoge Raad. En ook daar krijgt Alegria eerst een tegenslag te verwerken: ook de Advocaat-Generaal, die de Hoge Raad adviseert, concludeert dat Alegria de huurovereenkomsten moet respecteren, omdat artikel 7:226 BW[1] ruim moet worden uitgelegd om aan de daaraan ten grondslag liggende beschermingsgedachte te kunnen voldoen.
Uiteindelijk trekt Alegria echter tóch aan het langste eind. De Hoge Raad zelf wijkt namelijk af van het advies van de A-G en oordeelt dat het enkele feit dat degene die hier het resort overdraagt niet de verhuurder van de timeshare-nemers is, al in de weg staat aan toepassing van artikel 7:226 BW. De Hoge Raad komt tot dat oordeel omdat de mogelijkheid van het uiteenlopen van eigendom en verhuurderschap in de parlementaire geschiedenis van artikel 7:226 BW onder ogen is gezien, maar niet tot aanpassing van de wettekst heeft geleid. Kennelijk heeft de wetgever dus niet gewild dat een huurovereenkomst ook overgaat op de koper indien het niet de verhuurder is die het object verkoopt.
Conclusie
Dit arrest is van wezenlijk belang voor zowel huurders als (potentiële) verhuurders. Huurders dienen erop bedacht te zijn dat zij, indien zij enkel huren van een partij die niet ook tevens eigenaar van het gehuurde is, het risico lopen dat zij bij een verkoop door de daadwerkelijke eigenaar hun huurrechten verliezen. Weliswaar zullen zij dan mogelijk een (schadevergoedings)vordering uit wanprestatie op hun verhuurder hebben, maar dat laat onverlet dat zij het gehuurde wel moeten verlaten. En dat kan dus ook al gebeuren kort nadat het huurcontract is aangegaan en de huurder de nodige investeringen in het gehuurde heeft gedaan.
Voor potentiële verhuurders is het belangrijk te beseffen dat indien zij een verhuurd object kopen, zij enkel de huurovereenkomst overnemen indien de verkopend eigenaar ook de verhuurder is. Ga daarom bij het sluiten van een koop- of huurovereenkomst altijd goed na welke partijen nu precies welke rechten hebben op het object. Daarin staat Labré Advocaten u graag bij.
[1] Althans het Sint-Maartense equivalent daarvan.
