Op 24 februari 2023 heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest gewezen over wijziging van een splitsingsakte bij een 80%-meerderheidsbesluit, zoals bedoeld in art. 5:139 lid 2 BW.
Wettelijk systeem
Artikel 5:139 lid 1 bepaalt dat een akte van splitsing kan worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars. Lid 2 van dit artikel bepaalt echter dat de wijziging ook met medewerking van het bestuur kan gebeuren. Dit kan dan weer alleen wanneer het tot de wijziging strekkende besluit is genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van ten minste 4/5 van het aantal stemmen (of met een zodanige grotere meerderheid als in de splitsingsakte is bepaald).
Dit tweede lid werd in 2005 ingevoerd, omdat de vereiste unanimiteit volgens de wetgever in de praktijk als te restrictief werd ervaren. Zo wordt in de memorie van toelichting het voorbeeld genoemd dat bij oudere gebouwen een noodzakelijke renovatie wordt tegengehouden of vertraagd door een minderheid van de appartementseigenaars of zelfs door één appartementseigenaar.
Casus
In deze zaak speelde het volgende: In een voormalig kerkgebouw en de bijbehorende pastorie zijn appartementen gebouwd. De Algemene ledenvergadering van de VvE heeft echter op enig moment een besluit genomen tot wijziging van de splitsingsakte, met vergaande gevolgen. Deze wijziging zorgt er namelijk voor dat de zolder van de Mariakapel en de pleinkelder (beide gemeenschappelijke gedeelten) ineens privé eigendom zouden worden van de eigenaren van één specifiek appartement. Een andere appartementseigenaren heeft tegen dit besluit gestemd en vordert vernietiging van het besluit.
Hoge Raad
De vraag voor de Hoge Raad was dan ook of de hiervoor aangehaalde uitzondering van artikel 5:139 lid 2 BW (“80% kan ook voldoende zijn”) ook van toepassing is als sprake is van een wijziging in de splitsingsakte die inhoudt dat een gedeelte van het appartementencomplex dat een gemeenschappelijke bestemming heeft, daarmee plotseling wordt toegedeeld aan één van de appartementseigenaars.
De Hoge Raad vond van niet. Het toepasselijk achten van artikel 5:139 lid 2 BW voor een dergelijke toedeling ligt volgens de Hoge Raad niet voor de hand, nu toedeling een daad van beschikking is waarvoor levering vereist is en de VvE slechts bevoegd is tot vertegenwoordiging van de gezamenlijke appartementseigenaars voor zover het gaat om het beheer van de gemeenschap (artikel 5:126 lid 1 en 5 BW). Volgens de Hoge Raad moet worden aangenomen dat een wijziging van de akte van splitsing die inhoudt dat een gemeenschappelijk gedeelte in een appartementencomplex wordt toegedeeld aan een van de appartementseigenaars, dus slechts volgens de hoofdregel van artikel 5:139 lid 1 BW kan worden verwezenlijkt. Dat betekent: met medewerking van alle appartementseigenaars, zo nodig met machtiging van de rechter zoals bedoeld in artikel 5:140 BW.
De Hoge Raad schept hiermee dus meer duidelijkheid over wijziging van de splitsingsakte die tot gevolg heeft dat een gemeenschappelijk gedeelte wordt toebedeeld aan één van de appartementseigenaars. Dat is slechts mogelijk met medewerking van alle appartementseigenaars.
Via de volgende link is de uitspraak te raadplegen:
https://uitspraken.rechtspraak.nl/#!/details?id=ECLI:NL:HR:2023:286&showbutton=true&keyword=ECLI%253aNL%253aHR%253a2023%253a286&idx=1)
